Si vous êtes un étranger qui cherche à acheter une propriété en Indonésie – en particulier pour les affaires ou l’investissement à long terme – la création d’une PT PMA (société étrangère) est souvent la voie la plus sûre et la plus légale. Il vous permet de louer ou de construire des biens sous des titres qui ne sont normalement pas disponibles pour les particuliers, comme Hak Guna Bangunan (Droit de construire).
Cet article vous guide à travers les étapes, les coûts et les avantages de l’utilisation d’un PT PMA pour investir dans l’immobilier indonésien.
Qu’est-ce qu’un PT PMA ?
PT PMA est l’abréviation de Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing – une société indonésienne à responsabilité limitée avec des capitaux étrangers. Il est légalement reconnu et enregistré en vertu de la loi indonésienne sur l’investissement et peut détenir des droits d’utilisation à long terme sur les terres.
Pourquoi utiliser un PT PMA ?
- C’est le seul moyen pour les étrangers d’obtenir des titres de Hak Guna Bangunan (HGB) ou de Hak Pakai
- Peut posséder et exploiter légalement une entreprise en Indonésie
- Offre une meilleure protection juridique que les contrats de prête-nom ou les baux informels
Ce qu’un PT PMA peut posséder
Un PT PMA correctement configuré peut :
- Location à long terme d’un terrain (jusqu’à 80 ans avec prolongations)
- Construire et posséder des structures (sous HGB)
- Exploiter des activités commerciales (par exemple, villas, centres de villégiature, restaurants)
- Parrainer des permis de travail pour le personnel étranger (y compris vous-même)
Remarque : L’entreprise ne possède pas de terres en pleine propriété (Hak Milik), mais elle peut obtenir des droits juridiques solides sur l’utilisation de la propriété.
Comment le configurer : étape par étape
1. Choisissez votre activité commerciale
L’entreprise doit avoir un objet commercial clairement défini. Pour l’immobilier, les secteurs communs comprennent :
- Promotion immobilière
- Location immobilière
- Hôtellerie (villas, hôtels, chambres d’hôtes)
Chaque activité doit être dûment autorisée.
2. Préparez les documents requis
Vous aurez besoin de :
- Copies du passeport de tous les actionnaires étrangers
- Numéro d’identification fiscale indonésien (NPWP)
- Adresse du bureau en Indonésie (peut être virtuelle ou physique)
- Déclaration de capital minimum (voir ci-dessous)
3. Respecter l’exigence de capital
Officiellement, un PT PMA doit déclarer un capital libéré minimum de 700 000 USD (~10 milliards IDR). Toutefois:
- Ce montant peut être investi progressivement
- Dans la pratique, les autorités se concentrent sur les fonds propres déclarés, et non entièrement déposés
- Vous devrez également présenter un plan d’affaires
4. Enregistrer l’entreprise
Ce processus implique :
- Approbation du nom de l’entreprise
- Statuts (par l’intermédiaire d’un notaire)
- Enregistrement de l’acte
- Numéro d’identification fiscale et numéro d’entreprise (NIB)
- Système de licence OSS (Online Single Submission)
Cela prend généralement de 2 à 4 semaines avec l’aide d’un consultant juridique.
5. Acquérir un bien immobilier au nom de l’entreprise
Une fois que votre PMA PT est actif, il peut :
- Signer des contrats de bail ou de construction
- Détenir des titres Hak Guna Bangunan ou Hak Pakai
- Enregistrer les contrats auprès de l’Office foncier (BPN)
Assurez-vous que la propriété est :
- Dans le bon zonage (commercial, touristique, etc.)
- Libre de charges
- Dans le respect des permis de construire et des droits d’usage
Coûts à prévoir
- Configuration de l’entreprise : 25 millions d’IDR – 50 millions (varie selon l’agent)
- Conseils juridiques et documentation
- Coût d’acquisition du terrain/bail
- Adresse du bureau ou frais de coworking
- Impôts courants et rapports de l’entreprise (annuels)
Cela en vaut-il la peine ?
Un PT PMA est idéal si vous :
- Envie d’investir plus sérieusement ou d’opérer des locations
- Privilégier la sécurité à long terme et la propriété légale
- Envisagez de faire des affaires ou d’employer du personnel en Indonésie
Mais pour un simple achat de villa ou un achat de style de vie, un bail personnel peut être plus pratique.
Conclusion
La mise en place d’un PT PMA est une voie claire et légale pour les étrangers pour acquérir des droits de propriété en Indonésie – mais elle doit être bien faite. Avec les bons conseils, il ouvre la porte à l’investissement immobilier, au développement et aux opportunités commerciales à travers Bali.
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