Comment obtenir un bail à long terme pour une villa à Bali
Bali continue d’attirer des personnes du monde entier à la recherche d’un style de vie qui allie confort, potentiel d’investissement et beauté naturelle. Pour les étrangers, l’un des moyens les plus populaires et les plus sûrs de vivre ou d’investir sur l’île est le biais d’un
Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?
Un bail vous donne le droit légal d’utiliser un terrain ou une propriété pour une période déterminée – le plus souvent de 25 à 30 ans, avec la possibilité de renouveler.
Cette structure est entièrement légale pour les étrangers et largement utilisée pour les villas résidentielles et les propriétés locatives.
Il est important de noter qu’en vertu de la loi indonésienne, vous louez le droit d’utiliser la propriété, et non pas la propriété du terrain lui-même (puisque les titres Hak Milik ne peuvent être détenus que par des citoyens indonésiens).
Découvrez la différence entre le bail et l’accord de pleine propriété et le droit des étrangers de posséder des terres en Indonésie.
Étape par étape : Comment louer une villa à Bali
1. Définissez vos besoins
Commencez par clarifier vos objectifs avant de commencer à visiter les propriétés :
- Emplacement préféré (Canggu, Uluwatu, Ubud, Pererenan, Sanur…)
- Nombre de chambres
- Taille minimale du terrain ou du bâtiment
- Flexibilité en matière de budget et de paiement
- Objet (résidence personnelle, revenu de location ou hybride)
- Facteurs décisifs
Un brief clair aide votre agent à affiner les propriétés qui correspondent à vos critères et garantit que la structure du bail correspond à l’utilisation que vous prévoyez.
2. Travaillez avec une agence immobilière de confiance
Travaillez toujours avec une agence locale agréée qui connaît bien les lois immobilières de Bali.
Un agent professionnel s’engage à :
- Vérifier le certificat foncier et la propriété
- Vérifier le zonage et les permis de construire
- Négocier des conditions de bail et des clauses de renouvellement équitables
- Coordonner avec un notaire pour s’assurer que tous les documents sont juridiquement valides
Évitez les « transactions directes avec le propriétaire » à moins qu’un notaire de confiance ne soit impliqué, même si cela semble simple. Vous pouvez choisir parmi nos agents qualifiés en fonction de leur objectif et de leur expertise.
3. Vérifiez le certificat foncier
Tout contrat de bail doit être lié à un certificat foncier valide (Hak Milik) appartenant à un citoyen indonésien.
Votre contrat de bail doit faire spécifiquement référence à ce certificat, y compris le numéro de parcelle, la taille et les limites.
Confirmez que le terrain est :
- Correctement zoné pour votre utilisation prévue (résidentielle, touristique ou commerciale) et comprendre la couleur du zonage du terrain
- Libre de privilèges, de litiges ou de revendications de propriété qui se chevauchent
- Équipé de droits d’accès valides (hak jalan)
4. Signez un contrat de bail notarié
Votre bail doit être signé devant notaire (notaires/PPAT) et enregistré auprès de l’Agence Foncière Nationale (BPN).
Cela garantit que l’accord est juridiquement contraignant et exécutoire en Indonésie.
Un contrat de bail en bonne et due forme doit clairement indiquer :
- Durée totale du bail
- Conditions d’extension et méthode de tarification
- Limitations d’utilisation, telles que la sous-location ou les rénovations
- Calendrier et mode de paiement
- Droits et obligations des deux parties
Ce contrat notarié est votre principale protection juridique en tant que locataire étranger.
5. Négociez les prolongations à l’avance
Des prolongations sont possibles, mais seulement si elles sont inscrites dans votre accord.
Si votre contrat ne précise pas les conditions de renouvellement, le propriétaire n’a aucune obligation légale de prolonger votre bail, même si vous avez construit une villa.
Les clauses d’extension courantes comprennent :
- Une période de renouvellement convenue à l’avance, souvent de 15 à 25 ans à un taux fixe ou basé sur le marché
- Un droit de préemption si le propriétaire décide de vendre
- La possibilité de passer ultérieurement à une structure PT PMA , pour un investissement à long terme ou une utilisation commerciale
Conseils clés pour un bail en toute sécurité
- Ne transférez jamais de fonds avant d’avoir signé une entente notariée
- Évitez les « gentlemen’s agreements » verbaux ou informels.
- Utiliser un contrat bilingue (Bahasa Indonesia + Anglais)
- Inclure des clauses de remboursement, de pénalité et de prolongation
- Conservez des copies certifiées de tous les documents
Réflexions finales
Obtenir un bail de villa à long terme à Bali est l’un des moyens les plus sûrs et les plus accessibles pour les étrangers de profiter de la vie insulaire ou de générer des revenus locatifs – à condition que chaque étape légale soit suivie.
Chez Mata Property Bali, nous assistons nos clients du début à la fin, de l’identification de la bonne villa à la vérification de la propriété, en passant par la rédaction du bail et son enregistrement chez le notaire. Notre objectif est de rendre votre investissement à Bali sûr, transparent et adapté à votre style de vie ou à vos objectifs financiers.
Prêt à trouver votre villa ? Contactez notre équipe pour une consultation gratuite.
