L’achat d’une villa ou d’un terrain à Bali est passionnant, mais si vous ne faites pas attention, les coûts cachés peuvent vous surprendre. Au-delà du prix de l’immobilier, il y a plusieurs dépenses supplémentaires que tout acheteur doit anticiper.
Cet article vous donne une ventilation claire des coûts cachés les plus courants impliqués dans une transaction immobilière à Bali, afin que vous puissiez planifier votre budget judicieusement.
1. Frais de notaire et d’avocat
Toutes les transactions immobilières en Indonésie doivent passer par un notaire agréé (PPAT), qui s’occupe de l’acte de vente (AJB), du transfert de titre et de la documentation juridique.
- Coût typique : 1 à 2,5 % du prix de l’immobilier
- Souvent partagé entre l’acheteur et le vendeur, mais clarifiez toujours cela à l’avance
- Peut inclure des vérifications de certificats fonciers et une diligence raisonnable
2. Permis IMB / SLF (permis de construire)
De nombreuses villas, en particulier les plus anciennes ou les propriétés nouvellement construites, peuvent ne pas encore avoir de permis de construire valide.
- Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) remplace l’ancien IMB
- S’il manque, vous devrez peut-être payer pour légaliser la structure
- Requis pour obtenir un Pondok Wisata (permis de location)
Conseil : vérifiez toujours l’état de l’autorisation avant d’acheter.
3. Prolongation du bail (le cas échéant)
Si vous achetez une propriété à bail avec seulement quelques années restantes sur le bail, vous voudrez peut-être négocier une prolongation immédiatement.
- Les frais de prolongation varient selon l’emplacement et le propriétaire foncier
- Souvent non inclus dans le prix annoncé
- Plus la prolongation est longue, plus votre investissement est sécurisé
4. Taxes et frais de transaction
- Taxe acheteur de 5 % (PPh Final) : Souvent payée par le vendeur, mais pas toujours – vérifiez l’accord
- BPHTB (Taxe d’Acquisition) : 5 % sur la valeur NJOP (valeur de l’impôt foncier), applicable à certaines opérations
- L’impôt sur les plus-values peut s’appliquer si vous revendez
Tenez également compte des éléments suivants :
- Droits de timbre
- Frais de virement bancaire
- Coûts de conversion de devises possibles
5. Commission d’agent immobilier
Dans la plupart des cas, le vendeur paie les honoraires de l’agent, mais pas toujours. Certains promoteurs ou propriétaires essaient de transférer cela à l’acheteur.
- Commission : généralement 3 à 5 % de la valeur du bien immobilier
- Demandez toujours un accord écrit sur qui paie quoi
6. Coûts d’ameublement, de rénovation et d’installation
- De nombreuses propriétés à Bali sont vendues non meublées ou semi-meublées
- Vous devrez peut-être investir dans des meubles, de la décoration, des appareils électroménagers
- Internet, les systèmes de sécurité et les filtres à eau s’additionnent également
N’oublie pas:
- Configuration de l’entretien du jardin/de la piscine
- Réparations ou améliorations initiales
- Nettoyage professionnel avant l’emménagement ou l’utilisation en location
7. Coûts annuels de propriété
Même après l’achat, il y a des coûts permanents à prendre en compte :
- PBB (Land & Building Tax) : petit, mais obligatoire
- Frais de Banjar (contributions des communautés locales)
- Collecte des ordures, eau, internet
- Gestion immobilière (si location)
Conclusion
Le prix affiché d’une propriété à Bali n’est qu’une partie de l’histoire. Qu’il s’agisse de frais juridiques, de prolongations de bail, d’impôts ou d’ameublement, les coûts cachés peuvent rapidement s’accumuler. Mais avec la bonne équipe et une transparence totale, vous pouvez éviter les surprises et investir en toute confiance.
Chez Mata Property Bali, nous guidons nos clients dans les moindres détails, y compris les petits caractères. Laissez-nous vous aider à faire un investissement intelligent et bien préparé sur l’île des Dieux.
