Freehold vs Leasehold à Bali : ce que les étrangers doivent savoir

Freehold vs Leasehold à Bali : ce que les étrangers doivent savoir

Qu’est-ce qu’un bail à Bali ? Comprendre les différences entre la propriété à bail et la propriété en pleine propriété

Lorsque vous explorez une propriété à vendre à Bali, en Indonésie, vous avez peut-être remarqué que les propriétés immobilières sont classées en pleine propriété ou en bail. Mais qu’est-ce qu’un bail à bail à Bali ?

Comprendre les nuances des contrats de bail est essentiel pour quiconque cherche à investir dans l’immobilier balinais, car il offre à la fois des opportunités et des défis dans le cadre des lois indonésiennes sur la propriété foncière.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur les aspects clés des propriétés à bail à Bali, leurs avantages et les considérations importantes pour les investisseurs potentiels.

1- Propriété en pleine propriété ou propriété à bail à Bali

Avant d’investir à Bali, plongeons dans les différences entre les propriétés en pleine propriété et à bail. Chaque type offre des droits et des responsabilités distincts, en particulier pour les investisseurs étrangers.

Qu’est-ce qu’une propriété en pleine propriété ?

Une propriété en pleine propriété fait référence à un terrain et à toutes les structures qui s’y trouvent et qui sont la propriété d’un individu ou d’une entité, leur accordant tous les droits sans aucune limitation de temps – elle est possédée pour toujours. Ce type de propriété est régi par un contrat de pleine propriété (connu sous le nom d’Akta Hak Milik en indonésien), qui confirme le titre et les droits du propriétaire. En tant que propriétaire en pleine propriété, vous avez la possibilité d’utiliser, de vendre ou de louer la propriété comme vous le souhaitez.

Obtenir une propriété en pleine propriété à Bali est généralement beaucoup plus difficile (et coûteux) pour les étrangers que d’obtenir une propriété à bail. En tant qu’étranger à Bali, vous ne pouvez pas posséder directement des terres en pleine propriété, donc l’approche courante est de créer une PT PMA (Penanaman Modal Asing), qui est une société étrangère. Grâce au PT PMA, vous pouvez acquérir le titre Hak Guna Bangunan (HGB), ou « droit de construire », qui vous permet d’utiliser et de développer légalement le terrain pendant une période déterminée (généralement 30 ans, avec des extensions possibles jusqu’à 80 ans en fonction de la durée de votre bail).

Voici un bref aperçu des étapes :

1. Établissez une EGR PT : Cette structure d’entreprise permet aux étrangers d’investir dans l’immobilier et d’autres entreprises. Il implique des coûts d’installation et nécessite le respect de la réglementation indonésienne des sociétés, y compris les exigences de capital minimum.
2. Obtenir le titre HGB : Le PT PMA peut détenir des terres sous un titre HGB, accordant à l’entreprise des droits de construction et d’utilisation pendant une certaine période. Le titre HGB est renouvelable, ce qui vous permet un contrôle à long terme sur le terrain.
3. Options de renouvellement et de vente : Bien que les titres HGB ne soient pas en pleine propriété, ils peuvent souvent être renouvelés et ils peuvent être vendus (transférés) à d’autres parties, y compris des locaux ou d’autres entités PT PMA.

En savoir plus sur la Loi agraire de base indonésienne (UUPA).

En revanche, les contrats de bail sont plus simples et accessibles pour les acheteurs étrangers, ce qui leur permet de louer des biens sans les mêmes complexités juridiques.

Qu’est-ce qu’un bien à bail à Bali ?

Une propriété à bail fait référence à un arrangement immobilier dans lequel un acheteur obtient le droit d’utiliser le terrain pendant une période déterminée, généralement par le biais d’un contrat de location (connu sous le nom d’Akta Sewa). Le contrat de bail décrit les conditions clés, notamment la durée, la structure de paiement et les conditions d’utilisation de la propriété.

La plupart des propriétés à Bali sont disponibles dans le cadre de contrats de location, ce qui rend cette option largement accessible. L’immobilier à bail est particulièrement populaire parmi les investisseurs étrangers, car il leur permet de profiter de l’immobilier à Bali sans les complexités de la propriété pure et simple.

Quelles sont les principales différences entre la pleine propriété et le bail à Bali ?

Voici une liste des différences entre les propriétés en pleine propriété et les propriétés à bail :

• Durée des droits de propriété : La propriété en pleine propriété accorde des droits complets et perpétuels sur le terrain et toutes les structures, permettant aux propriétaires d’utiliser, de vendre ou de louer la propriété sans limitation de temps. En revanche, le bail à bail offre des droits temporaires, pour une durée limitée, après quoi la propriété revient au propriétaire d’origine.
• Complexité de l’acquisition : L’acquisition d’une propriété en pleine propriété peut être plus complexe pour les étrangers en raison de la réglementation indonésienne actuelle. Les contrats de bail sont généralement plus accessibles, permettant aux étrangers de louer directement un bien immobilier à leur nom.
• Prisée: Les propriétés en pleine propriété s’accompagnent généralement de coûts initiaux plus élevés en raison des droits de propriété perpétuels qu’elles offrent.
• Disponibilité sur le marché : La plupart des propriétés à Bali sont disponibles en location, ce qui signifie que les acheteurs étrangers peuvent avoir plus d’options dans cette catégorie par rapport aux propriétés en pleine propriété.

En comprenant ces différences, les acheteurs potentiels peuvent prendre des décisions éclairées sur le type de propriété qui correspond le mieux à leurs objectifs d’investissement sur le marché immobilier de Bali.

Un bail à Bali est-il un bon investissement ?

Un bail à Bali peut être un investissement intelligent lorsque les chiffres ont du sens. Des coûts d’entrée inférieurs à ceux des propriétés en pleine propriété permettent aux acheteurs d’accéder à des emplacements de choix et à de solides rendements locatifs, souvent entre 10 % et 18 % de retour sur investissement dans les zones établies.

La clé est la durée restante du bail. Un bien immobilier à qui il reste au moins 20 ans conserve une bonne valeur de revente et de location, tandis que les baux plus courts perdent rapidement de leur attrait. Les options de renouvellement doivent toujours être confirmées par écrit et prises en compte dans votre planification financière.

En bref, les baux sont idéaux pour ceux qui recherchent des rendements à moyen terme et une utilisation de style de vie, à condition que la durée du bail et le retour sur investissement s’alignent sur votre horizon d’investissement.

2- Comprendre ce qu’est un bail à Bali

Les différents types de biens à bail

À Bali, les propriétés à bail englobent une gamme variée, notamment des maisons résidentielles, des villas, des espaces commerciaux et des terrains. Chaque type répond à des besoins d’investissement différents, des locations de vacances aux entreprises commerciales.

Les contrats de location peuvent être structurés pour des baux à court terme, allant généralement d’un mois à cinq ans, ou des baux à long terme, qui s’étendent généralement jusqu’à 15 à 30 ans. Cette souplesse permet aux investisseurs de choisir l’arrangement qui convient le mieux à leurs objectifs et à leur situation.

Durée d’un bail à Bali

Les contrats de location à Bali peuvent aller jusqu’à 99 ans, selon les conditions spécifiques du contrat. Cela dit, les contrats de bail sont généralement structurés pour des périodes de 20 à 30 ans, ce qui en fait un choix populaire pour les propriétés résidentielles et commerciales. Bien que cette durée puisse sembler limitée au départ, de nombreux accords prévoient des options de renouvellement, appelées prolongation, permettant aux investisseurs de prolonger leur bail pour des années supplémentaires.

La capacité de négocier des conditions de prolongation est cruciale, car elle offre un certain degré de sécurité pour la planification à long terme. Les investisseurs doivent s’assurer que ces conditions sont clairement décrites dans le contrat de location, en précisant les conditions dans lesquelles le bail peut être renouvelé et les coûts associés.

Le coût de l’achat d’un bail à Bali

Le coût d’achat d’une propriété à bail à Bali peut varier considérablement en fonction de l’emplacement, du type de propriété et des conditions du marché. En général, les propriétés à bail sont plus abordables que les options en pleine propriété, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs étrangers.

Lors de l’achat d’un bail, tenez compte des coûts suivants :

• Paiements de location : Les frais initiaux pour la durée du bail, qui sont généralement payés en totalité à l’avance à Bali. Cependant, cela peut dépendre des conditions négociées entre l’acheteur et le vendeur.
• Frais juridiques : Frais liés à l’embauche de professionnels du droit pour rédiger et réviser le contrat de location. Habituellement, les notaires prendront 1 % du coût total de la transaction
• Frais de diligence raisonnable : Frais pour les inspections de propriétés, les recherches de titres et autres évaluations.
• Impôts : Taxes foncières locales applicables à la propriété à bail : 10 % de la valeur de la transaction
• Frais d’entretien : Dépenses courantes liées à l’entretien de la propriété pendant la durée du bail.
• Frais de renouvellement : Frais encourus lors du renouvellement du bail après la durée initiale.

La prise en compte de ces coûts est essentielle pour une compréhension globale de l’engagement financier impliqué dans l’investissement dans une propriété à bail à Bali.

Que se passe-t-il lorsque le bail expire à Bali ?

À l’expiration d’un bail, la propriété revient généralement au propriétaire d’origine, à moins qu’un accord de renouvellement n’ait été négocié. Selon le contrat de location initial, il peut être possible de négocier un nouveau bail ou de prolonger le bail existant, mais cela doit être réglé bien avant l’expiration du bail.

Il est également important de noter que toutes les structures ou améliorations apportées sur le terrain, telles que les villas, les piscines ou d’autres développements, deviennent généralement la propriété du propriétaire foncier à l’expiration du bail. Cela signifie qu’à moins que des conditions spécifiques concernant les améliorations ne soient incluses dans le contrat de location, les locataires peuvent perdre leurs investissements dans ces structures. Par conséquent, il est essentiel d’assurer la clarté de cet aspect dans le contrat de location pour protéger vos intérêts.

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à bail à Bali

Oui, les étrangers peuvent acheter des propriétés à bail à Bali sans les mêmes restrictions que celles qui s’appliquent à la propriété en pleine propriété. Les acheteurs étrangers peuvent bénéficier de droits de propriété à 100 % sous leur nom personnel sur la propriété pendant la durée du bail.

Un bail peut être enregistré sous plusieurs noms à Bali, ce qui permet une propriété partagée entre les parties. Ce dispositif peut être utile pour les investisseurs qui souhaitent mutualiser leurs ressources ou gérer un bien immobilier de manière collaborative.

Cependant, il est important de s’assurer que le contrat de location est conforme aux lois et réglementations locales. Une documentation appropriée est essentielle pour protéger les intérêts de l’acheteur, y compris des conditions clairement définies concernant la durée du bail, les options de renouvellement et toute obligation liée à la propriété.

Les étrangers peuvent-ils vendre une propriété à bail à Bali ?

Les étrangers peuvent vendre des propriétés à bail à Bali, à condition que la vente respecte les conditions décrites dans le contrat de bail. Cette flexibilité permet aux investisseurs étrangers de réaliser des gains sur leurs investissements ou de sortir du marché immobilier. Lorsqu’une propriété est vendue, le nouvel acheteur assume généralement la durée restante du bail, ce qui peut être une caractéristique attrayante pour les acheteurs potentiels.

Pour assurer une transaction sans heurts, il est essentiel d’avoir une entente bien documentée qui facilite le transfert des droits au nouveau propriétaire. Cette documentation doit clairement décrire les conditions du bail, les obligations des parties concernées et l’état de la propriété au moment de la vente.

De plus, il est crucial d’examiner le contrat de bail pour toute clause concernant la sous-location. De nombreux contrats de location incluent des conditions spécifiques indiquant si le bien peut être sous-loué et à quelles conditions. Si la sous-location est autorisée, elle peut augmenter l’attrait de l’investissement de la propriété, offrant au nouveau propriétaire un revenu locatif potentiel.

Vous envisagez de vendre votre villa ou votre terrain à Bali ?

Documents juridiques et implications d’un bail

Voici une liste plus complète des documents généralement impliqués dans une transaction immobilière à bail à Bali :

1. Contrat de location – Le contrat principal décrivant la durée du bail, les conditions de paiement, les conditions de renouvellement, l’utilisation de la propriété et les responsabilités d’entretien.
2. Procuration (Surat Kuasa) – Souvent nécessaire pour les ressortissants étrangers, permettant à un représentant local de confiance d’agir au nom du locataire dans les affaires juridiques.
3. Accord d’addenda – Utilisé si le locataire prévoit d’apporter des améliorations à la propriété, en précisant les droits à toute modification ou ajout.
4. Certificat de propriété (Sertifikat Hak Milik) – Bien que les ressortissants étrangers ne puissent pas posséder directement des terres à Bali, ce document est important pour vérifier que la propriété appartient à la personne ou à l’entité qui accorde le bail. Il garantit que le bailleur a le pouvoir de louer la propriété.
5. Certificat de zonage foncier – Confirme le zonage de la propriété, indiquant si elle est légalement désignée pour un usage résidentiel, commercial ou autre, ce qui est crucial pour la conformité aux réglementations locales en matière d’utilisation des terres.
6. Permis de construire (IMB ou Izin Mendirikan Bangunan) – Vérifie que la propriété dispose des permis de construire appropriés, en s’assurant que les structures sur le terrain sont conformes à la loi. Ceci est particulièrement important si le locataire a l’intention d’apporter des modifications ou des ajouts structurels.
7. Lettre de domicile (Surat Keterangan Domisili) – Une déclaration officielle confirmant l’emplacement de la propriété, parfois requise à des fins d’enregistrement.
8. Certification notariale – Les services d’un notaire (ou « notaires » en Indonésie) sont essentiels, car ils valident le contrat de bail et s’assurent qu’il est conforme à la loi indonésienne, ajoutant ainsi une couche supplémentaire de sécurité juridique.

Il est recommandé de travailler avec un agent immobilier ou un conseiller juridique qualifié à Bali pour s’assurer que chacun de ces documents est en règle et protège pleinement les intérêts du locataire.

3- Les avantages d’une propriété à bail à Bali

Abordabilité et potentiel d’investissement

Les propriétés à bail à Bali offrent une alternative abordable à la propriété en pleine propriété, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs locaux et étrangers. Les baux ont souvent une fraction du prix des propriétés en pleine propriété, ce qui permet aux acheteurs d’allouer une plus grande partie de leur budget aux améliorations, à l’ameublement ou même à des investissements supplémentaires.

Cette accessibilité financière abaisse la barrière à l’entrée sur le marché immobilier de Bali, permettant à davantage de personnes de participer dans une zone à fort potentiel touristique et locatif.

Flexibilité pour les étrangers

Comme mentionné ci-dessus, la réglementation indonésienne en matière de propriété immobilière limite la capacité des étrangers à posséder directement des biens en pleine propriété, mais les baux offrent une solution de contournement accessible. Les contrats de location accordent des droits d’utilisation à long terme, ce qui permet aux étrangers d’investir dans l’immobilier à Bali sans nécessiter de structures de propriété complexes ou de partenariats locaux.

Plus d’options immobilières sur le marché immobilier

À Bali, les propriétés à bail ouvrent une part beaucoup plus importante du marché immobilier aux acheteurs potentiels, y compris une grande variété de villas, de maisons et d’espaces commerciaux qui ne seraient pas disponibles autrement. L’abondance d’annonces à bail peut aider les acheteurs à trouver des propriétés, des emplacements et des prix mieux adaptés, créant ainsi plus d’opportunités d’entrer sur le marché de Bali à leurs propres conditions.

Plus facile à vendre qu’une propriété en pleine propriété

Les propriétés à bail sont généralement plus faciles à vendre que les propriétés en pleine propriété car elles impliquent moins de complexités juridiques, en particulier pour les étrangers. À Bali, les acheteurs potentiels, qu’ils soient locaux ou étrangers, sont souvent plus familiers avec la structure du bail, qui est devenue une forme courante et acceptée de propriété immobilière.

De plus, les baux attirent généralement des investisseurs à la recherche d’engagements plus courts, ce qui élargit le bassin d’acheteurs intéressés. Cette flexibilité peut faire des propriétés à bail un investissement plus liquide, offrant une stratégie de sortie plus facile lorsque vient le temps de vendre.

4- Prendre une décision éclairée avec une propriété à bail à Bali

Évaluer vos objectifs d’investissement et d’immobilier

Avant de s’engager dans une propriété à bail à Bali, il est crucial de définir clairement vos objectifs d’investissement et personnels. Envisagez-vous d’utiliser la propriété comme résidence principale, maison de vacances ou location génératrice de revenus ? Chacun de ces objectifs peut avoir une incidence sur le type de propriété que vous choisissez et la durée du bail qui répond à vos besoins.

Tenez compte de facteurs tels que la demande de logements locatifs dans la région, le potentiel d’appréciation de la propriété et la durée restante du bail. Par exemple, si vous visez à générer des revenus locatifs, recherchez des propriétés dans des zones touristiques à forte demande et évaluez soigneusement vos rendements attendus sur la durée du bail. En définissant vos objectifs dès le départ, vous vous assurerez que votre propriété à bail s’aligne sur votre vision et vos objectifs financiers.

Examen des documents et négociations

Un examen complet de tous les documents pertinents est essentiel dans le processus de location, car chaque document comporte des implications et des conditions spécifiques qui ont un impact sur vos droits. Le principal document à examiner est le contrat de location lui-même. De plus, confirmez que la propriété et le zonage de la propriété sont légalement vérifiés, y compris le certificat foncier et le certificat de zonage, afin d’éviter de futures complications.

Au cours des négociations, clarifiez toutes les clauses qui pourraient limiter l’utilisation prévue ou le transfert du bail à une autre partie, et soyez prêt à négocier des conditions qui correspondent mieux à vos objectifs. Prendre le temps d’examiner et de négocier minutieusement ces conditions peut protéger votre investissement et éviter les pièges juridiques potentiels. N’oubliez pas de négocier le prix, en fonction de votre budget idéal mais aussi des autres biens vendus à proximité.

Nous vous recommandons vivement d’embaucher un notaire qualifié et un conseiller juridique expérimenté en Indonésie pour vous aider dans le processus de bail à Bali.

Recherche d’aide professionnelle

En effet, travailler avec des experts est extrêmement précieux pour naviguer dans le paysage immobilier unique de Bali. Un notaire ou un conseiller juridique ayant de l’expérience en droit immobilier indonésien peut vous aider à vous assurer que votre contrat de bail est juridiquement solide et conforme aux réglementations locales. Les agents immobiliers spécialisés dans les propriétés à bail à Bali peuvent également donner un aperçu des tendances du marché, des prix équitables et des promoteurs ou propriétaires immobiliers réputés.

De plus, faire appel à des professionnels connaissant le système juridique indonésien peut vous aider à comprendre les risques, à protéger vos droits et à surmonter les barrières linguistiques ou réglementaires. Demander l’aide d’un professionnel vous offre la tranquillité d’esprit et vous permet de prendre une décision éclairée, en protégeant vos intérêts tout au long de la transaction.

Conclusion et principales différences

Aspect	Freehold	Tenure à bail
Durée de propriété	Illimité	25 à 30 ans (+ prolongations)
Qui peut en être propriétaire	Citoyens indonésiens uniquement	Étrangers autorisés
Complexité juridique	Élevé pour les étrangers	Bas
Coût initial	Généralement plus élevé	Plus abordable
Flexibilité de revente	Fort	Limité à l’approche de la fin du bail
Risque pour les étrangers	Élevée si le candidat est utilisé	Bas

Lequel devriez-vous choisir ?

• Si vous êtes indonésien ou marié à un Indonésien, la pleine propriété peut être à votre disposition.
• Si vous êtes étranger, le bail est le moyen le plus sûr et le plus simple d’acquérir des droits de propriété.
• Si vous envisagez d’ouvrir une entreprise ou d’investir par l’intermédiaire d’une société, la mise en place d’un PT PMA peut débloquer d’autres voies juridiques.

En savoir plus.

Réflexions finales

Comprendre les distinctions entre l’immobilier à bail et l’immobilier en pleine propriété à Bali est essentiel pour quiconque cherche à investir dans l’immobilier de l’île.

En évaluant vos objectifs personnels et financiers, en examinant minutieusement les documents et en travaillant avec des professionnels locaux, vous pouvez prendre une décision éclairée qui s’aligne sur votre vision de votre propriété à Bali. Que vous soyez à la recherche d’une maison de rêve, d’une retraite de vacances ou d’un immeuble de placement, les options de location de Bali offrent un moyen précieux de découvrir tout ce que ce marché dynamique a à offrir.

Ecrit par Juliette de Mata Property Bali.