Vous rêvez de posséder une villa en bord de mer à Bali ou d’investir dans un immobilier commercial à Jakarta ? Pour de nombreux étrangers, l’idée de posséder une propriété en Indonésie représente à la fois une opportunité de style de vie passionnante et un investissement potentiellement lucratif. Cependant, naviguer dans les lois indonésiennes sur la propriété immobilière en tant qu’étranger peut être complexe et semé d’embûches potentielles.
Ce guide complet vous guidera à travers tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation d’un PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) pour acheter et posséder légalement une propriété en Indonésie. Nous couvrirons les dernières réglementations, expliquerons les risques et les avantages, décrirons une procédure claire étape par étape et fournirons des choses à faire et à ne pas faire pour assurer le succès de votre parcours d’investissement immobilier.
Comprendre la propriété immobilière en Indonésie pour les étrangers
Les lois indonésiennes sur la propriété foncière sont régies par la loi agraire de base (Undang-Undang Pokok Agraria ou UUPA), qui établit que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un titre de propriété libre (Hak Milik) sur la terre. Cette restriction fondamentale a conduit de nombreux étrangers à croire qu’il est impossible de posséder des biens immobiliers en Indonésie, mais ce n’est pas tout à fait exact.
Bien que la propriété foncière directe soit effectivement restreinte, le gouvernement indonésien a établi des cadres juridiques qui permettent aux étrangers de contrôler et de développer efficacement la propriété par le biais de structures juridiques spécifiques. La plus sûre et la plus conforme à la loi est la PT PMA.
Qu’est-ce qu’un PT PMA et pourquoi est-ce important ?
A PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société étrangère d’investissement à responsabilité limitée établie en vertu du droit indonésien. Il ne s’agit pas seulement d’une voie légale ; il s’agit d’une structure d’investissement intelligente qui permet aux étrangers de construire, de louer ou de développer des biens immobiliers dans les limites de la loi indonésienne.
Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété en Indonésie pour les étrangers, l’une des méthodes les plus sûres et les plus évolutives consiste à passer par un PT PMA. Cette structure permet aux investisseurs étrangers d’acquérir légalement des droits fonciers spécifiques, tels que :
- Hak Guna Bangunan (HGB) – Droit de construire : Accorde le droit de construire et de posséder des bâtiments sur un terrain pour une durée maximale de 30 ans, renouvelable pour une durée de 20 ans, avec la possibilité de renouvellements ultérieurs.
- Hak Pakai (HP) – Droit d’utilisation : Permet l’utilisation des terres à des fins spécifiques pour une durée maximale de 25 ans, renouvelable pour une autre période de 20 ans.
- Hak Sewa – Leasehold : Permet la location d’une propriété jusqu’à 25 ans, avec des extensions possibles.
Avantages de l’utilisation d’un PT PMA pour la propriété
1. Droits de développement complets
Une fois que vous avez établi votre PMA PT, vous êtes prêt à construire. Hôtels, villas ou tours de bureaux, tout est sur la table. Il ne s’agit pas seulement de propriété foncière ; Il s’agit d’un développement actif de l’entreprise, soutenu par une structure juridiquement solide.
2. Capacités de location à long terme
Vous n’êtes pas prêt à acheter ? Un PMA PT permet également des baux à long terme, ce qui vous permet d’obtenir des terrains stratégiques, de démarrer votre projet et de le développer, le tout sans propriété initiale. Il s’agit d’un point d’entrée à faible risque sur des marchés à fort potentiel.
3. Sécurité juridique
La structure PT PMA fournit un système sanctionné par le gouvernement spécialement conçu pour les étrangers et les investisseurs, évitant les arrangements de prête-nom risqués qui ont été utilisés par le passé (et qui sont maintenant illégaux).
4. Opérations commerciales
Votre PT PMA permet l’exploitation légale de propriétés locatives, d’hôtels ou d’appartements avec services avec les permis appropriés, créant ainsi des flux de revenus potentiels à partir de votre investissement immobilier.
5. Rapatriement des bénéfices
Un PT PMA correctement établi vous permet de renvoyer légalement les bénéfices de vos opérations immobilières dans votre pays d’origine, ce qui vous permet de réaliser des retours sur investissement.
6. Stratégie de sortie flexible
La structure PT PMA offre des options pour transférer la propriété ou sortir des investissements si vous le souhaitez, ce qui vous donne une flexibilité pour la planification future.
7. Efficacité fiscale
Grâce à un PT PMA, vous pouvez déduire les dépenses des revenus et minimiser les retenues d’impôt grâce à des réinvestissements, ce qui peut améliorer la performance financière globale de votre investissement.
Risques et limites de la propriété PT PMA
Bien que la structure PT PMA offre des avantages significatifs, il est important de comprendre les risques et les limites potentiels :
1. Questions relatives au contrôle des actionnaires
Les décisions importantes concernant des terrains ou des propriétés nécessitent l’approbation d’une assemblée générale des actionnaires (AG), ce qui peut conduire à des impasses si les actionnaires ne sont pas d’accord. Pour qu’une décision de l’Assemblée générale soit valide, les actionnaires représentant plus de la moitié (1/2) du total des actions avec droit de vote doivent être présents ou représentés.
2. Exigences de conformité
Une APM PT doit suivre des règles strictes de conformité et de déclaration en vertu du Conseil de coordination des investissements de l’Indonésie (BKPM). Le non-respect de ces exigences peut entraîner des pénalités ou même la révocation des licences commerciales.
3. Exigences minimales de fonds propres
Les PMA PT doivent disposer d’un investissement minimum de 10 milliards IDR (environ 650 000 à 700 000 USD en 2025), dont au moins 25 % doivent être libérés. Cette exigence de capital élevée peut constituer un obstacle pour les petits investisseurs.
4. Défis bancaires
Les étrangers rencontrent souvent des difficultés pour ouvrir des comptes bancaires indonésiens locaux, ce qui peut compliquer les transactions immobilières. Les virements bancaires internationaux pour les transactions immobilières peuvent être coûteux, lents, difficiles à suivre et peuvent retarder ou faire dérailler les transactions.
5. Zones restreintes
Les étrangers ne peuvent pas acheter de propriété dans les zones désignées pour :
- Sécurité nationale (près des bases militaires, des aéroports)
- Protection de l’environnement (parcs nationaux, réserves forestières)
- Sites du patrimoine culturel
- Certaines îles soumises à des restrictions en matière de politique étrangère (comme Natuna près de la mer de Chine méridionale)
6. Complexité et gestion continue
Le processus d’établissement et de maintenance d’un PMA PT peut être complexe et prendre du temps, nécessitant une gestion continue et la conformité avec les réglementations commerciales indonésiennes.
Procédure étape par étape pour l’achat d’une propriété à l’aide de PT PMA
Phase 1 : Établissement de l’EGR des provinces et des territoires
Étape 1 : Préparez les documents requis
- Passeport en cours de validité
- Numéro d’identification fiscale indonésien (NPWP) – peut être obtenu lors du processus d’établissement PT PMA
- Preuve de résidence (KITAS/KITAP ou autre permis de séjour valide)
- Plan d’affaires de l’EGP PT
- Fonds d’investissement initial
Étape 2 : Déterminer la structure de l’entreprise
- Décider de la composition de l’actionnariat (peut être détenu à 100 % par des étrangers)
- Nommer au moins un administrateur et un commissaire
- Déterminer le capital autorisé et le capital versé
- Définir les activités commerciales (doit inclure le développement/la gestion immobilière)
Étape 3 : Réserver le nom de l’entreprise
- Introduire une demande de réservation de nom auprès du Ministère de la justice et des droits de l’homme
- Assurez-vous que le nom n’est pas déjà utilisé et qu’il est conforme aux réglementations indonésiennes en matière de nommage
Étape 4 : Rédiger les documents de l’entreprise
- Préparation des statuts (Anggaran Dasar)
- Projet de convention d’actionnaires avec des dispositions claires pour les stratégies de sortie, le règlement des différends, etc.
Étape 5 : Notarier les documents de l’entreprise
- Engagez un notaire indonésien agréé
- Signer l’acte d’établissement
- Notarier tous les documents de l’entreprise
Étape 6 : Obtenir le statut d’entité juridique
- Enregistrer l’entreprise auprès du ministère de la Justice et des Droits de l’Homme
- Recevoir le numéro d’enregistrement de la société (NIB)
- Obtenir le numéro d’identification de l’entreprise
Étape 7 : Remplir les exigences postérieures à l’établissement
- S’inscrire auprès du Conseil de coordination des investissements (BKPM)
- Ouvrir un compte bancaire d’entreprise
- S’inscrire pour obtenir un numéro d’identification fiscale (NPWP) si ce n’est pas déjà fait
- Remplir les exigences minimales d’investissement
- Obtenir les licences commerciales nécessaires
Phase 2 : Processus d’acquisition de la propriété
Étape 8 : Recherche de propriété et due diligence
- Identifier un bien immobilier adapté qui répond aux exigences légales
- Vérifiez que l’emplacement ne se trouve pas dans une zone restreinte.
- Engagez un agent immobilier agréé familier avec les achats PT PMA
- Effectuer une due diligence approfondie sur la propriété
Étape 9 : Déterminer les droits fonciers appropriés
- Pour PT PMA, acquérez généralement HGB (droit de construire) pour les propriétés commerciales ou Hak Pakai (droit d’utilisation) pour certaines propriétés résidentielles
Étape 10 : Négociez et structurez l’accord
- Négocier le prix d’achat et les conditions
- Préparez-vous aux taxes et aux frais applicables
- Structurer l’échéancier des paiements
- Envisager une stratégie de lotissement pour les grands développements
Étape 11 : Préparer les ententes préliminaires
- Rédiger et signer un compromis d’achat (PPJB)
- Verser l’acompte (généralement 10-30 %)
- Inclure des conditions et des échéanciers clairs
Étape 12 : Effectuer la vérification juridique finale
- Demandez à votre équipe juridique de vérifier tous les documents
- Assurez-vous que tous les permis et certificats sont valides
- Confirmer que le vendeur a l’autorité légale de transférer la propriété
Phase 3 : Finalisation de la transaction
Étape 13 : Signature de l’acte de vente et d’achat
- Engager un agent agréé des titres de propriété (PPAT)
- Signer l’acte de vente et d’achat (Akta Jual Beli)
- Payer le montant restant de l’achat
Étape 14 : Payez les taxes et les frais requis
- Taxe d’acquisition (BPHTB) – généralement 5 % de la valeur de la propriété
- Payer les frais de notaire et d’avocat (1 à 2,5 % de la valeur de la propriété)
- Taxe sur la valeur ajoutée (PPN) – 10 % pour les propriétés neuves
- Taxe de luxe le cas échéant (5 % pour les propriétés de grande valeur)
Étape 15 : Transfert du titre foncier
- Introduire la demande de transfert de titre auprès de l’Office national foncier (BPN)
- Payer les frais de transfert de propriété
- Recevoir un nouveau certificat foncier au nom de la ZPM du PT
Étape 16 : Enregistrer la propriété auprès des autorités locales
- S’inscrire auprès du bureau des impôts local pour l’impôt foncier annuel (PBB)
- Informer l’administration locale du village (Kelurahan)
- Mettre à jour les connexions des services publics au nom de PT PMA
Phase 4 : Conformité post-acquisition
Étape 17 : Remplir les obligations continues de l’EGR PT
- Soumettre régulièrement des rapports d’activité d’investissement à BKPM
- Tenir des registres financiers appropriés
- Produire des déclarations de revenus annuelles
- Tenir des assemblées annuelles des actionnaires
- Se conformer aux exigences minimales en matière d’emploi, le cas échéant
Étape 18 : Configuration de la gestion immobilière
- Mettre en place un système de gestion immobilière
- Configurer la comptabilisation des revenus locatifs, le cas échéant
- Souscrire une assurance habitation
- Mettre en place des procédures de maintenance
Considérations structurelles critiques pour votre PMA PT
1. Convention d’actionnaires
Une convention d’actionnaires bien rédigée est essentielle lorsque plusieurs actionnaires sont impliqués. Il définit la façon dont les décisions sont prises, la façon dont les différends sont traités et la façon dont les actionnaires peuvent se retirer. Assurez-vous que votre entente couvre :
- Stratégie de sortie : inclure un droit de premier refus (RDRF) et des clauses d’achat-vente
- Résolution de l’impasse : Fournir un processus clair si les actionnaires se retrouvent dans une impasse
- Droits d’accompagnement et d’accompagnement : Protéger les actionnaires majoritaires et minoritaires
- Politique sur les dividendes et le réinvestissement : Indiquez clairement comment les bénéfices de l’entreprise seront utilisés.
- Résolution des litiges : Spécifiez l’arbitrage international dans un lieu neutre
2. Stratégie de lotissement des terres
Si votre PT PMA détient un terrain plus grand destiné au développement (comme un complexe de villas), envisagez une stratégie de lotissement des terres dès le début. Cela signifie qu’il faut légalement diviser le titre foncier principal en titres individuels plus petits pour chaque parcelle ou villa, à condition que :
- Vente facilitée de parcelles à titre individuel
- Meilleure capture de la valeur
- Flexibilité du marché
- Réduction des risques grâce à la diversification
Choses à faire et à ne pas faire pour la propriété PT PMA
FAIRE:
- Engagez des conseillers juridiques qualifiés et expérimentés dans les transactions immobilières à l’étranger en Indonésie. L’investissement dans des conseils juridiques appropriés rapportera des dividendes en évitant des erreurs coûteuses.
- Faites preuve de diligence raisonnable sur toute propriété avant l’achat, y compris la vérification des certificats fonciers, la vérification des charges, la confirmation du zonage et l’assurance qu’il n’y a pas de litiges existants.
- Créez une convention d’actionnaires complète si votre PMA PT implique plusieurs actionnaires, en décrivant clairement les processus de prise de décision, les mécanismes de résolution des litiges et les stratégies de sortie.
- Maintenez une conformité stricte avec toutes les exigences de déclaration BKPM et autres obligations réglementaires pour éviter les pénalités ou les problèmes de licence commerciale.
- Envisagez une stratégie de lotissement des terres pour les grands développements afin d’augmenter la flexibilité et d’augmenter potentiellement la valeur.
- Établissez des canaux bancaires fiables pour les transactions immobilières afin d’éviter les complications de paiement, qui sont un obstacle courant pour les acheteurs étrangers.
- DO budgétise toutes les taxes et tous les frais applicables, y compris la taxe d’acquisition de 5 % (BPHTB), les frais de notaire et les taxes foncières annuelles.
- Conservez une documentation appropriée de toutes les transactions, permis et activités de conformité pour référence future et audits potentiels.
- Faites des recherches approfondies sur les restrictions d’emplacement avant de vous engager dans l’achat d’une propriété pour vous assurer que la zone n’est pas désignée comme restreinte à la propriété étrangère.
- Planifier à long terme, y compris le renouvellement des certificats de droits fonciers et les stratégies de sortie potentielles.
NE PAS:
- N’utilisez pas d’arrangements de prête-nom pour contourner les restrictions à la propriété étrangère. Ces arrangements sont illégaux et n’offrent aucune protection juridique à votre investissement.
- Ne sous-estimez pas les exigences minimales en matière de capital pour l’établissement d’un PMA PT, qui est actuellement de 10 milliards IDR (environ 650 000 à 700 000 USD).
- Ne sautez pas les conseils juridiques professionnels pour économiser des coûts, car cela conduit souvent à des problèmes beaucoup plus coûteux plus tard.
- Ne négligez pas les exigences de conformité continues pour votre PT PMA, y compris les rapports réguliers à BKPM et les déclarations fiscales.
- Ne présumez pas que toutes les régions d’Indonésie sont ouvertes aux investissements étrangers. Recherchez soigneusement les zones restreintes.
- Ne procédez pas sans une vérification claire du titre et une confirmation que le vendeur a l’autorité légale de transférer la propriété.
- Ne précipitez pas le processus. L’acquisition d’une propriété par le biais d’un PT PMA prend du temps et nécessite de la patience pour s’assurer que toutes les étapes sont correctement effectuées.
- N’ignorez pas les pratiques culturelles et commerciales en Indonésie, qui peuvent avoir un impact significatif sur votre expérience d’investissement immobilier.
- N’oubliez pas de prévoir la gestion immobilière après l’acquisition , surtout si vous ne résidez pas en Indonésie à plein temps.
- Ne négligez pas l’importance d’établir de bonnes relations avec les autorités locales et les communautés, ce qui peut être inestimable pour faciliter l’accession à la propriété.
Conclusion : le PT PMA est-il le bon choix pour vous ?
Posséder une propriété en Indonésie par le biais d’un PT PMA offre aux étrangers une voie juridiquement sûre pour investir dans ce marché dynamique et en pleine croissance. Bien que le processus implique des investissements en capital importants et des exigences de conformité continues, il offre des avantages substantiels en termes de sécurité juridique, de droits de développement et de rendements potentiels.
La clé du succès réside dans une préparation minutieuse, l’embauche de professionnels qualifiés et le strict respect des réglementations indonésiennes. En suivant la procédure étape par étape décrite dans ce guide et en adhérant aux choses à faire et à ne pas faire, vous pouvez naviguer dans les complexités de la propriété étrangère en Indonésie et potentiellement réaliser à la fois des avantages de style de vie et des retours sur investissement.
N’oubliez pas que l’investissement immobilier est un engagement à long terme, et que la structure PT PMA est conçue pour fournir un cadre stable et conforme à la loi pour cet engagement. Avec une planification et une exécution appropriées, votre investissement immobilier indonésien peut devenir un atout précieux dans votre portefeuille.
Références
- La loi agraire fondamentale de l’Indonésie (Undang-Undang Pokok Agraria ou UUPA)
- Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 sur le droit de gestion, les droits fonciers, les appartements et l’enregistrement foncier
- Loi n° 25 Année 2007 sur l’investissement en capital
- Réglementation du Conseil de coordination de l’investissement (BKPM) sur l’investissement étranger
- DSGPay (2025). Acheter une propriété en Indonésie pour les étrangers : un guide complet 2025.
- Emerhub (2025). Protéger votre investissement foncier en Indonésie : considérations clés pour les structures PT PMA.
- Agence immobilière Bali Exception (2024). Comment les étrangers peuvent posséder une propriété à Bali : comprendre PT PMA (2025).