L’Indonésie offre certains des plus beaux paysages du monde et des opportunités immobilières prometteuses. Mais pour les étrangers, les lois du pays sur la propriété foncière peuvent sembler complexes. Avant d’acheter une propriété à Bali ou n’importe où en Indonésie, il est essentiel de comprendre ce qui est légalement possible – et ce qui ne l’est pas.
La réponse courte
Non, les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres en vertu d’un titre de propriété franche (Hak Milik).
La propriété en pleine propriété est réservée exclusivement aux citoyens indonésiens et ne peut être transférée à un particulier.
Cependant, les étrangers disposent encore de plusieurs alternatives légales et sûres qui offrent un contrôle à long terme et des droits d’utilisation sur les terrains et les bâtiments lorsqu’ils sont correctement structurés.
Options juridiques pour les acheteurs étrangers
3. Bail (Hak Sewa)
Pour de nombreux acheteurs privés, le bail est la voie la plus simple et la plus populaire.
Il accorde le droit d’utiliser des terres ou des biens pour une durée déterminée – généralement de 25 à 30 ans – avec possibilité de renouvellement d’un commun accord.
- Entièrement légal et reconnu
- Nécessite un contrat écrit et notarié
- Commun pour les villas, les maisons ou les locaux commerciaux
La propriété locative offre flexibilité et abordabilité tout en évitant la complexité des structures d’entreprise. Assurez-vous d’obtenir un contrat de bail à long terme !
En savoir plus sur la différence entre le bail et la pleine propriété certifiée à Bali et en Indonésie.
2. Hak Pakai – Droit d’utilisation
Il s’agit de l’option juridique la plus simple pour les particuliers.
Hak Pakai accorde le droit d’utiliser et d’occuper des terres ou des biens pour une période initiale pouvant aller jusqu’à 30 ans et peut être prolongé jusqu’à un total de 80 ans.
- Peut être détenu directement par un étranger ou une PT PMA (société étrangère)
- Doit être enregistré auprès de l’Agence foncière nationale (BPN)
- Le terrain doit être situé dans une zone désignée à des fins résidentielles ou touristiques
Les titres Hak Pakai sont généralement délivrés pour des villas, des appartements ou des maisons résidentielles construits sur des terres approuvées par le gouvernement.
3. Hak Guna Bangunan (HGB) – Droit de construire
Utilisé principalement par les entreprises de PT PMA, ce droit vous permet de construire et de posséder des structures sur des terres indonésiennes jusqu’à 30 ans, avec des extensions disponibles.
- Convient aux projets commerciaux ou locatifs
- Nécessite une entreprise PT PMA légalement enregistrée
- L’utilisation du sol doit être conforme aux réglementations locales en matière de zonage et de construction
Cette structure est idéale pour les investisseurs exploitant des villas, des maisons d’hôtes ou des projets hôteliers sous une entité commerciale.
En savoir plus sur les différents certificats légaux et les options.
Qu’en est-il des arrangements de prête-nom ?
Certains étrangers tentent encore d’acheter des biens en pleine propriété via un « candidat » indonésien qui détient le titre en leur nom.
Bien que cette pratique existe, elle est juridiquement risquée. De tels accords ne sont pas protégés par la loi indonésienne, et en cas de litige, l’acheteur étranger a peu ou pas de qualité juridique.
Pour la sécurité à long terme, il est toujours préférable d’utiliser l’une des structures de propriété reconnues ci-dessus.
Cela s’applique aux couples mariés, et à la famille aussi.
Le rôle d’une PT PMA (Foreign Owned Company)
Si vous envisagez d’investir à plus grande échelle ou d’exploiter une entreprise, la création d’un PT PMA est le seul moyen entièrement légal de détenir une propriété au-delà du bail.
Un PT PMA peut obtenir des titres à la fois sous Hak Guna Bangunan et Hak Pakai, ce qui permet à la société de louer, de construire et d’exploiter des biens immobiliers en Indonésie.
Pour configurer un PT PMA, vous aurez besoin des éléments suivants :
- Enregistrement de la société par l’intermédiaire du Conseil indonésien de coordination des investissements (BKPM)
- Un numéro d’identification fiscale (NPWP)
- Capital minimum libéré
- Licences commerciales pertinentes
Cette structure convient aux investisseurs qui souhaitent gérer plusieurs actifs, ouvrir un complexe hôtelier ou gérer légalement une entreprise hôtelière.
Conclusion
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Indonésie en pleine propriété (Hak Milik), mais plusieurs cadres juridiques sécurisés – Hak Pakai, Hak Guna Bangunan et Leasehold – vous permettent de vivre, de construire et d’investir en toute confiance.
La clé est de structurer correctement la transaction, de tout enregistrer auprès de l’Agence foncière nationale et d’éviter les raccourcis informels tels que les arrangements de prête-nom.
Chez Mata Property Bali, nous aidons les acheteurs étrangers à naviguer en toute sécurité dans la réglementation immobilière indonésienne. Notre équipe travaille en étroite collaboration avec des notaires certifiés et des conseillers juridiques afin de structurer des transactions sécurisées et des stratégies d’investissement à long terme.
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Écrit par Mata Property Bali.
