Que se passe-t-il à la fin d’un contrat de bail à Bali ?
La propriété à bail est l’un des moyens les plus courants et légaux pour les étrangers de jouir des droits de propriété à Bali. Un bail (Hak Sewa) vous donne le droit d’utiliser et de bénéficier d’un terrain ou d’une villa pour une période déterminée, généralement de 25 à 30 ans, parfois plus.
Mais que se passe-t-il lorsque cette période est écoulée ? Pouvez-vous renouveler le bail ? Perdez-vous tout ce que vous avez construit ? Voici ce qui se passe réellement lorsqu’un bail arrive à son terme.
Comprendre les bases du bail
En Indonésie, un bail est un contrat contraignant entre le propriétaire foncier – généralement un citoyen indonésien – et le locataire. Il accorde l’intégralité des droits d’utilisation pour la durée convenue, mais ne transfère pas la propriété du terrain lui-même, par rapport à un titre de pleine propriété.
La plupart des baux sont d’une durée de 25 à 30 ans, peuvent être prolongés si les conditions de renouvellement sont écrites dans le contrat et transférables avec l’approbation du propriétaire. Ce qu’ils partagent tous, c’est une date d’expiration. Ce qui se passe ensuite dépend entièrement des conditions que vous avez négociées.
Scénario 1. Le bail expire
Si votre contrat ne comporte pas de clause de prolongation, votre bail prend simplement fin à l’expiration du terme. Vous perdez le droit d’occuper ou de louer la propriété, et tous les actifs immobilisés reviennent au propriétaire foncier.
En vertu de la loi indonésienne, tout ce qui est attaché de manière permanente à la terre fait partie de la terre elle-même. Voici comment il se décompose généralement :
Ce qui revient au propriétaire foncier :
- La villa ou tout bâtiment permanent
- La piscine
- Aménagement paysager, jardin et structures extérieures fixes
- Clôtures, portails, chemins d’accès construits sur la propriété
Ce que vous pouvez retirer ou vendre séparément :
- Mobilier et aménagements amovibles
- Appareils et équipements
- Objets décoratifs ou mobiles pour l’extérieur (parasols, pergolas, éclairage)
Si le contrat n’en dispose pas autrement, vous devez rendre le terrain tel quel. Tout droit d’indemnisation ou de suppression doit être explicitement écrit dans l’accord.
Scénario 2. Vous négociez une prolongation
Si votre bail comprend une option de renouvellement, vous pouvez le prolonger pour une autre période, généralement de 20 à 30 ans. Le coût dépend de ce qui a été convenu dans votre contrat initial.
Si un prix de renouvellement fixe est écrit :
Il vous suffit de suivre la formule convenue, généralement payée avant ou à l’expiration de la durée en cours.
Si le renouvellement est basé sur le « prix du marché » :
Le nouveau prix est déterminé en comparant les valeurs actuelles des terrains dans la même zone. Cela peut se faire par le biais de :
- Une évaluation professionnelle d’un évaluateur ou d’un agent local
- Une comparaison mutuelle des transactions de location récentes à proximité
Quand commencer à négocier :
Il est préférable d’entamer les discussions de renouvellement au moins 12 à 18 mois avant l’expiration de votre bail. Des négociations précoces donnent aux deux parties le temps de parvenir à des conditions équitables et d’éviter la pression sur les prix à l’approche de la date limite. Le plus tôt est le mieux pour s’assurer d’obtenir un bail à long terme.
Délai de paiement :
Les paiements de renouvellement sont généralement dus une fois que le nouvel accord est signé et notarié. Ne payez jamais de frais de renouvellement sans un accord de prolongation écrit et signé.
Scénario 3. Vous vendez la durée restante du bail
S’il reste plusieurs années à votre bail, vous pouvez le céder à un autre acheteur, à condition que le contrat le permette et que le propriétaire y consente. Le nouvel acquéreur reprend les années restantes dans les mêmes conditions.
Voici comment vendre votre propriété à bail à Bali, en Indonésie.
Scène 4. Le propriétaire foncier vend la pleine propriété
Si le propriétaire vend le terrain avant la fin de votre bail, celui-ci demeure valide jusqu’à sa date d’expiration tant qu’il a été dûment notarié et enregistré. Le nouveau propriétaire devient tout simplement votre bailleur.
Comment se protéger
Incluez des conditions de prolongation et des prix de renouvellement clairs dans votre bail. Enregistrer le contrat auprès de BPN s’il dépasse cinq ans. Utilisez toujours un accord notarié bilingue (indonésien-anglais), évitez les accords verbaux et travaillez avec un agent immobilier et un notaire qualifiés .
Réflexions finales
La propriété à bail à Bali offre flexibilité et abordabilité, mais seulement lorsqu’elle est correctement structurée. La fin d’un bail peut être un renouvellement en douceur ou une sortie abrupte, selon la façon dont votre contrat est rédigé.
Chez Mata Property Bali, nous veillons à ce que chaque bail soit construit sur la clarté, l’équité et une planification à l’épreuve du temps. Que vous louiez, renouveliez ou achetiez, notre équipe s’assure que votre investissement est sûr et conforme.
Écrit par Mata Property Bali.
