Propriété prête-nom à Bali : pourquoi c’est risqué pour les acheteurs étrangers
Pendant de nombreuses années, les acheteurs étrangers en Indonésie ont utilisé des structures de prête-nom ou des accords de procuration (PoA) pour prendre le contrôle de terres qu’ils ne peuvent pas légalement posséder. Bien que ces méthodes puissent sembler être des raccourcis astucieux, elles s’accompagnent de graves risques juridiques et d’une surveillance gouvernementale croissante.
Dans cet article, nous expliquons comment fonctionnent les structures de prête-noms, pourquoi elles sont risquées et quelles alternatives plus sûres existent.
Qu’est-ce qu’une structure de prête-nom ?
Une structure de prête-nom est lorsqu’un étranger demande à un citoyen indonésien (souvent un ami, un partenaire commercial ou un conjoint) d’acheter et de détenir une propriété en son nom. En effet, les étrangers ne peuvent pas posséder légalement des terres à vie en Indonésie.
Bien que le prête-nom soit le propriétaire légal sur le papier, un ensemble d’accords privés donne à l’étranger le contrôle de la propriété, tels que :
- Une procuration pour vendre ou gérer le bien
- Un contrat de prêt indiquant que l’étranger a « prêté » l’argent
- Une lettre de déclaration confirmant que l’Indonésien le détient au nom de l’étranger
Ces contrats ne sont pas enregistrés auprès de l’Office foncier et ne sont pas reconnus par le droit foncier indonésien.
Qu’est-ce qu’une procuration ?
Une procuration donne à quelqu’un d’autre le pouvoir d’agir en votre nom. Dans les configurations de nominés, il est souvent utilisé pour :
- Autoriser l’étranger à vendre ou à louer le terrain
- Gérer la propriété ou payer les taxes
- Contrôler les transactions financières
Mais voici le problème : toutes les procurations peuvent être révoquées à tout moment par la personne qui les a accordées.
Si votre candidat décide de se retirer ou de transférer le titre, vous ne pouvez pas faire grand-chose.
Le risque juridique
- Le prête-nom est le propriétaire légal, pas vous
- La loi indonésienne ne protège pas les intérêts de l’étranger
- Les contrats tels que les procurations ou les lettres de prêt peuvent être jugés invalides par les tribunaux
- Si votre prête-nom décède, ce sont ses héritiers qui héritent de la propriété, et non vous
- En cas de litige, vous n’avez aucun droit légal sur le terrain
En bref : vous portez le risque financier, mais pas le pouvoir légal.
Pourquoi c’est encore courant
Malgré le risque, les structures de prête-nom sont toujours utilisées par certains étrangers qui :
- Veut tenir la terre de Hak Milik (en pleine propriété)
- Ne souhaite pas créer d’entreprise
- Ne sont pas conscients des implications juridiques
- Impliquez des émotions au moment de la signature
En réalité, il s’agit d’une zone grise juridique qui a donné lieu à d’innombrables litiges immobiliers au fil des ans.
Des alternatives plus sûres
Si vous envisagez sérieusement d’investir dans l’immobilier à Bali, voici des options juridiques plus sûres :
- Bail (Hak Sewa)
Droit légal complet d’utiliser la propriété pendant 25 à 30 ans ou plus, renouvelable. Parfaitement légal pour les étrangers.
En savoir plus sur les différences entre la propriété franche et la propriété à bail. - hak pakai (droit d’utilisation)
Peut être accordé directement à un étranger à usage résidentiel. Nécessite une inscription. - PT PMA (société à capitaux étrangers)
Vous permet d’acquérir une propriété commerciale et de détenir des titres comme Hak Guna Bangunan. Idéal pour les investisseurs ou les entreprises sérieux. - Obtenir un bail à long terme de votre conjoint (si marié à un Indonésien)
Combinez-le avec un accord prénuptial pour assurer la protection.
Comment obtenir un bail à long terme.
Réflexions finales
Les structures de prête-nom peuvent sembler être une solution de contournement simple, mais en réalité, elles sont instables et n’offrent aucune protection juridique. Lorsque vous investissez à Bali, vous voulez la tranquillité d’esprit, pas l’incertitude.
Chez Mata Property Bali, nous guidons nos clients à travers des options de propriété légales, transparentes et sécurisées. Ne mettez pas votre investissement en péril – contactez-nous pour discuter d’alternatives plus sûres qui conviennent à votre situation.
Écrit par Mata Property Bali.
