Kepemilikan Nominee di Bali: Mengapa Berisiko bagi Pembeli Asing
Selama bertahun-tahun, pembeli asing di Indonesia telah menggunakan struktur nominee atau perjanjian surat kuasa (PoA) untuk mendapatkan kendali atas tanah yang tidak dapat mereka miliki secara hukum. Meskipun metode ini mungkin tampak seperti jalan pintas yang cerdas, mereka datang dengan risiko hukum yang serius — dan pengawasan pemerintah yang meningkat.
Pada artikel ini, kami menjelaskan cara kerja struktur nominee, mengapa mereka berisiko, dan alternatif apa yang lebih aman yang ada.
Apa itu Struktur Nominee?
Struktur nominee adalah ketika orang asing meminta warga negara Indonesia (seringkali teman, mitra bisnis, atau pasangan) untuk membeli dan memegang properti atas nama mereka. Itu karena orang asing tidak dapat memiliki tanah secara legal seumur hidup di Indonesia.
Meskipun nominee adalah pemilik sah di atas kertas, serangkaian perjanjian pribadi memberi orang asing kendali atas properti, seperti:
- Surat Kuasa untuk menjual atau mengelola properti
- Perjanjian Pinjaman yang menyatakan orang asing “meminjamkan” uang
- Surat Pernyataan yang mengonfirmasi bahwa orang Indonesia memegangnya atas nama orang asing
Kontrak ini tidak terdaftar di Kantor Pertanahan dan tidak diakui oleh hukum pertanahan Indonesia.
Apa itu Surat Kuasa?
Surat Kuasa (PoA) memberi orang lain wewenang untuk bertindak atas nama Anda. Dalam pengaturan nominasi, sering digunakan untuk:
- Memberi wewenang kepada orang asing untuk menjual atau menyewakan tanah
- Kelola properti atau bayar pajak
- Mengontrol transaksi keuangan
Tapi inilah masalahnya: semua PoA dapat dicabut kapan saja oleh orang yang memberikannya.
Jika calon Anda memutuskan untuk pergi atau mentransfer gelar, hanya ada sedikit yang dapat Anda lakukan.
Risiko Hukum
- Nominee adalah pemilik resmi, bukan Anda
- Hukum Indonesia tidak melindungi kepentingan orang asing
- Kontrak seperti PoA atau surat pinjaman dapat dianggap tidak sah di pengadilan
- Jika calon Anda meninggal, ahli waris mereka mewarisi properti tersebut, bukan Anda
- Jika ada perselisihan, Anda tidak memiliki klaim hukum atas tanah tersebut
Singkatnya: Anda menanggung risiko keuangan, tetapi bukan kekuatan hukum.
Mengapa Ini Masih Umum
Terlepas dari risikonya, struktur nominee masih digunakan oleh beberapa orang asing yang:
- Ingin memegang tanah Hak Milik (hak milik)
- Tidak ingin mendirikan perusahaan
- Tidak menyadari implikasi hukumnya
- Memiliki perasaan yang terlibat pada saat penandatanganan
Pada kenyataannya, ini adalah area abu-abu hukum yang telah menyebabkan perselisihan properti yang tak terhitung jumlahnya selama bertahun-tahun.
Alternatif yang Lebih Aman
Jika Anda serius ingin berinvestasi di properti di Bali, berikut adalah opsi hukum yang lebih aman:
- Hak sewa (Hak Sewa)
Hak hukum penuh untuk menggunakan properti selama 25-30 tahun atau lebih, terbarukan. Sangat legal untuk orang asing.
Pelajari lebih lanjut tentang perbedaan antara hak milik dan hak sewa. - Hak Pakai (Hak Penggunaan)
Dapat diberikan langsung kepada orang asing untuk penggunaan perumahan. Memerlukan pendaftaran. - PT PMA (perusahaan milik asing)
Memungkinkan Anda memperoleh properti komersial dan memegang gelar seperti Hak Guna Bangunan. Terbaik untuk investor atau bisnis yang serius. - Amankan sewa jangka panjang dari pasangan Anda (jika menikah dengan orang Indonesia)
Kombinasikan dengan perjanjian pranikah untuk memastikan perlindungan.
Cara mengamankan sewa jangka panjang.
Pikiran Akhir
Struktur nominee mungkin terlihat seperti solusi sederhana—tetapi pada kenyataannya, mereka tidak stabil dan tidak menawarkan perlindungan hukum. Saat berinvestasi di Bali, Anda menginginkan ketenangan pikiran, bukan ketidakpastian.
Di Mata Property Bali, kami memandu klien melalui opsi kepemilikan yang legal, transparan, dan aman. Jangan membahayakan investasi Anda—hubungi kami untuk mendiskusikan alternatif yang lebih aman yang sesuai dengan situasi Anda.
Ditulis oleh Mata Property Bali.
