Jika Anda seorang orang asing yang ingin membeli properti di Indonesia — terutama untuk bisnis atau investasi jangka panjang — mendirikan PT PMA (perusahaan milik asing) seringkali merupakan jalur yang paling aman dan legal. Ini memungkinkan Anda untuk menyewa atau membangun properti di bawah judul yang biasanya tidak tersedia untuk individu, seperti Hak Guna Bangunan (Hak Guna Bangun).
Artikel ini memandu Anda melalui langkah-langkah, biaya, dan manfaat menggunakan PT PMA untuk berinvestasi di real estat Indonesia.
Apa itu PT PMA?
PT PMA adalah singkatan dari Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing — Perseroan Terbatas Indonesia dengan modal asing. Perusahaan ini diakui secara hukum dan terdaftar di bawah undang-undang investasi Indonesia dan dapat memiliki hak penggunaan jangka panjang atas tanah.
Mengapa menggunakan PT PMA?
- Ini adalah satu-satunya cara bagi orang asing untuk mendapatkan gelar Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai
- Dapat memiliki dan mengoperasikan bisnis secara legal di Indonesia
- Menawarkan perlindungan hukum yang lebih baik daripada perjanjian nominee atau sewa informal
Apa yang Dapat Dimiliki PT PMA
PT PMA yang diatur dengan benar dapat:
- Sewa tanah jangka panjang (hingga 80 tahun dengan perpanjangan)
- Membangun dan memiliki struktur (di bawah HGB)
- Mengoperasikan kegiatan komersial (misalnya vila, resor, restoran)
- Sponsori izin kerja untuk staf asing (termasuk diri Anda sendiri)
Catatan: Perusahaan tidak memiliki tanah hak milik (Hak Milik), tetapi dapat mengamankan hak hukum yang kuat atas penggunaan properti.
Cara Mengaturnya: Langkah demi Langkah
1. Pilih Aktivitas Bisnis Anda
Perusahaan harus memiliki tujuan bisnis yang jelas. Untuk real estat, sektor umum meliputi:
- Pengembangan properti
- Sewa properti
- Perhotelan (vila, hotel, wisma)
Setiap aktivitas harus memiliki lisensi yang benar.
2. Siapkan Dokumen yang Diperlukan
Anda memerlukan:
- Salinan paspor semua pemegang saham asing
- NPWP Indonesia
- Alamat kantor di Indonesia (dapat virtual atau fisik)
- Deklarasi modal minimum (lihat di bawah)
3. Memenuhi Persyaratan Modal
Secara resmi, PT PMA harus menyatakan modal disetor minimal sebesar USD 700.000 (~Rp 10 miliar). Namun:
- Jumlah ini dapat diinvestasikan secara progresif
- Dalam praktiknya, pihak berwenang berfokus pada modal yang dinyatakan, tidak sepenuhnya disimpan
- Anda juga harus menunjukkan rencana bisnis
4. Daftarkan Perusahaan
Proses ini melibatkan:
- Persetujuan nama perusahaan
- Anggaran dasar (melalui notaris)
- Pendaftaran akta
- Nomor Pokok Pajak dan Nomor Usaha (NIB)
- Sistem lisensi OSS (Online Single Submission)
Biasanya memakan waktu 2-4 minggu dengan bantuan konsultan hukum.
5. Memperoleh Properti Atas Nama Perusahaan
Setelah PT PMA Anda aktif, itu dapat:
- Menandatangani perjanjian sewa atau konstruksi
- Pegang gelar Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
- Daftarkan kontrak ke Kantor Pertanahan (BPN)
Pastikan properti adalah:
- Dalam zonasi yang benar (komersial, pariwisata, dll.)
- Bebas dari beban
- Sesuai dengan izin bangunan dan hak penggunaan
Biaya yang Diharapkan
- Pengaturan perusahaan: Rp 25 juta – 50 juta (bervariasi menurut agen)
- Nasihat dan dokumentasi hukum
- Biaya perolehan tanah/sewa
- Alamat kantor atau biaya kerja bersama
- Pajak berkelanjutan dan pelaporan perusahaan (tahunan)
Apakah itu sepadan?
PT PMA sangat ideal jika Anda:
- Ingin berinvestasi lebih serius atau mengoperasikan persewaan
- Lebih memilih keamanan jangka panjang dan kepemilikan hukum
- Berencana untuk berbisnis atau mempekerjakan staf di Indonesia
Tetapi untuk pembelian vila sederhana atau pembelian gaya hidup, hak sewa pribadi mungkin lebih praktis.
Kesimpulan
Mendirikan PT PMA adalah jalan hukum yang jelas bagi orang asing untuk memperoleh hak kepemilikan di Indonesia — tetapi harus dilakukan dengan benar. Dengan panduan yang tepat, ini membuka pintu bagi investasi, pengembangan, dan peluang bisnis real estat di seluruh Bali.
Di Mata Property Bali, kami bekerja sama dengan mitra hukum tepercaya untuk membantu Anda mendirikan perusahaan dan mengamankan aset Anda dengan percaya diri. Hubungi kami untuk memulai.
