Indonesia menawarkan beberapa pemandangan terindah di dunia dan peluang real estat yang menjanjikan. Tetapi bagi orang asing, undang-undang kepemilikan tanah negara itu bisa tampak rumit. Sebelum membeli properti di Bali atau di mana pun di Indonesia, penting untuk memahami apa yang mungkin secara hukum — dan apa yang tidak.
Jawaban Singkat
Tidak, orang asing tidak dapat secara langsung memiliki tanah di bawah hak milik.
Kepemilikan hak milik disediakan secara eksklusif untuk warga negara Indonesia dan tidak dapat dialihkan kepada orang asing.
Namun, orang asing masih memiliki beberapa alternatif legal dan aman yang memberikan kontrol jangka panjang dan hak penggunaan atas tanah dan bangunan jika disusun dengan benar.
Pilihan Hukum untuk Pembeli Asing
3. Hak Sewa
Bagi banyak pembeli swasta, hak sewa adalah rute paling sederhana dan paling populer.
Ini memberikan hak untuk menggunakan tanah atau properti untuk jangka waktu tertentu – biasanya 25 hingga 30 tahun – dengan kemungkinan pembaruan dengan kesepakatan bersama.
- Sepenuhnya legal dan diakui
- Memerlukan kontrak tertulis dan notaris
- Umum untuk vila, rumah, atau tempat komersial
Kepemilikan sewa menawarkan fleksibilitas dan keterjangkauan sekaligus menghindari kompleksitas struktur perusahaan. Pastikan untuk mengamankan perjanjian sewa jangka panjang!
Pelajari lebih lanjut tentang perbedaan antara hak sewa dan hak milik bersertifikat di Bali, dan Indonesia.
2. Hak Pakai – Hak Pakai
Ini adalah pilihan hukum yang paling mudah bagi individu.
Hak Pakai memberikan hak untuk menggunakan dan menempati tanah atau properti untuk jangka waktu awal hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga total 80 tahun.
- Dapat dipegang langsung oleh orang asing atau PT PMA (perusahaan milik asing)
- Harus terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Tanah harus berada di dalam zona yang ditentukan untuk penggunaan perumahan atau pariwisata
Hak pakai biasanya dikeluarkan untuk vila, apartemen, atau rumah tinggal yang dibangun di atas tanah yang disetujui pemerintah.
3. Hak Guna Bangunan (HGB) – Hak Membangun
Digunakan terutama oleh perusahaan PT PMA, hak ini memungkinkan Anda untuk membangun dan memiliki struktur di tanah Indonesia hingga 30 tahun, dengan ekstensi yang tersedia.
- Cocok untuk proyek komersial atau sewa
- Memerlukan perusahaan PT PMA yang terdaftar secara resmi
- Penggunaan lahan harus mematuhi peraturan zonasi dan bangunan setempat
Struktur ini sangat ideal untuk investor yang mengoperasikan vila, wisma, atau proyek perhotelan di bawah entitas bisnis.
Pelajari lebih lanjut tentang berbagai sertifikat dan opsi hukum.
Bagaimana dengan pengaturan nominasi?
Beberapa orang asing masih mencoba membeli properti hak milik melalui “nominee” Indonesia yang memegang gelar atas nama mereka.
Meskipun praktik ini ada, itu berisiko secara hukum. Perjanjian semacam itu tidak dilindungi oleh hukum Indonesia, dan jika terjadi perselisihan, pembeli asing memiliki sedikit atau tidak ada kedudukan hukum.
Untuk keamanan jangka panjang, selalu lebih baik menggunakan salah satu struktur kepemilikan yang diakui di atas.
Itu berlaku untuk pasangan suami istri, dan keluarga juga.
Peran PT PMA (Perusahaan Milik Asing)
Jika Anda berencana untuk berinvestasi dalam skala yang lebih besar atau menjalankan bisnis, mendirikan PT PMA adalah satu-satunya cara yang sepenuhnya legal untuk memegang properti di luar hak sewa.
PT PMA dapat memperoleh hak di bawah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, memungkinkan perusahaan untuk menyewakan, membangun, dan mengoperasikan properti di Indonesia.
Untuk menyiapkan PT PMA, Anda memerlukan:
- Pendaftaran perusahaan melalui Badan Koordinasi Penanaman Modal Indonesia (BKPM)
- Tanda Penduduk Pajak (NPWP)
- Modal disetor minimum
- Izin usaha yang relevan
Struktur ini cocok untuk investor yang ingin mengelola banyak aset, membuka resor, atau menjalankan usaha perhotelan secara legal.
Kesimpulan
Orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia di bawah hak milik (Hak Milik), tetapi beberapa kerangka hukum yang aman — Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, dan Hak Sewa — memungkinkan Anda untuk tinggal, membangun, dan berinvestasi dengan percaya diri.
Kuncinya adalah menyusun transaksi dengan benar, mendaftarkan semuanya ke Badan Pertanahan Nasional, dan menghindari jalan pintas informal seperti pengaturan nominee.
Di Mata Property Bali, kami membantu pembeli asing menavigasi peraturan properti Indonesia dengan aman. Tim kami bekerja sama dengan notaris dan penasihat hukum bersertifikat untuk menyusun transaksi yang aman dan strategi investasi jangka panjang.
Hubungi kami untuk mempelajari struktur kepemilikan mana yang paling sesuai dengan tujuan dan anggaran Anda.
Ditulis oleh Mata Property Bali.
