Freehold 2 bedroom Villa in Nusadua for Sale

Über die Lage

• Nusa Dua, Balis geplantes Fünf-Sterne-Tourismusgebiet
• Ruhige Badestrände ohne Brandung
• Bali Collection und der Hotelkorridor wenige Minuten entfernt
• Internationaler Flughafen Ngurah Rai in der Nähe

Warum sich diese Immobilie lohnt

Diese Villa hat eine Betriebshistorie statt einer Prognose.

Die meisten Villen auf dieser Insel werden mit einer prognostizierten Rendite verkauft. Diese bringt mit, was Mieter tatsächlich zahlen, auf zwei Niveaus, weil es zwei verschiedene Märkte gibt. Bei Monatsverträgen nimmt sie IDR 30 Millionen im Monat. Bei einem im Voraus bezahlten Jahresvertrag nimmt sie IDR 220 bis 250 Millionen für das Jahr. Zwölf mal dreißig sind dreihundertsechzig, nicht zweihundertfünfzig, und diese Lücke ist die Art, wie Bali funktioniert: Ein Mieter, der sich für ein Jahr bindet und im Voraus zahlt, kauft den Nachlass; ein Monatsmieter zahlt für die Flexibilität. Sie wählen, welches Geschäft Sie wollen.

Rechnen Sie es gegen den Preis von IDR 2,7 Milliarden. Monatlich vermietet liegen Sie bei rund dreizehn Prozent brutto, mit mehr Wechseln, mehr Reinigung, mehr Leerstand und mehr Verwaltung. Jährlich vermietet liegen Sie bei rund acht bis neun Prozent brutto, einmal gezahlt, mit einem Mieter, ohne Plattformprovision und ohne Saisonalität. Beides sind echte Zahlen einer heute bewohnten Villa, und das ist mehr wert als jede Fünfzehn-Prozent-Prognose für ein Gebäude, das noch nicht existiert.

Das Zweite ist das Grundstück, denn es erklärt den Preis.

Hundertzwanzig Quadratmeter Gebäude auf hundertfünfzig Quadratmetern Land sind eine Überbauung von rund achtzig Prozent. Dies ist ein kompaktes, effizient genutztes Gelände — keine Villa mit Rasenflächen. Das ist der Tausch, den der Entwurf gemacht hat, und der Grund, weshalb ein Zweizimmerhaus mit eigenem Pool in Nusa Dua IDR 2,7 Milliarden kostet und nicht das Dreifache. Die Dachterrasse ist der Ort des Außenlebens, was auf einem Grundstück dieser Größe die richtige Antwort ist.

Für einen Mieter zählt das alles wenig. Was ein Mieter in Nusa Dua will, sind zwei Schlafzimmer, Klimaanlage, ein Pool, in den man steigen kann, eine sichere Tür und fünf Minuten zur Arbeit. Diese Villa ist genau das, und die Mietbilanz zeigt es.

Nusa Dua ist der Grund für die stetige Nachfrage. Es ist ein geplantes Gebiet — erdverlegte Leitungen, gepflegte Grünanlagen, bewachte Straßen — mit der höchsten Dichte an Fünf-Sterne-Hotels auf Bali und einem Strand ohne Brandung. Diese Kombination erzeugt etwas, das kein anderer Teil der Insel hat: eine große, dauerhafte, gut bezahlte Belegschaft. Hotelführung, Flugpersonal, medizinisches Personal, Kongress- und Eventleute. Sie mieten jahresweise, zahlen pünktlich und verlängern, weil ihre Arbeit vier Minuten entfernt ist und es in der Nähe fast nichts anderes zu mieten gibt. Der Neubau in Nusa Dua ist überwiegend Hotelprodukt, nicht Wohnhäuser.

Deshalb verhält sich eine kleine Eigentumsvilla hier anders als eine kleine Villa in Canggu. Sie ist weder der touristischen Saisonalität ausgesetzt noch der Regulierung nächtlicher Vermietung noch dem Erscheinen von zweihundert Konkurrenzeinheiten im nächsten Jahr. Sie ist davon abhängig, ob die Hotels dieser Halbinsel weiter Menschen beschäftigen, und das ist seit dreißig Jahren das Verlässlichste auf Bali.

Eigentum in Indonesien heißt Hak Milik, das kein ausländischer Staatsangehöriger halten darf. Die übliche Antwort ist eine indonesische Gesellschaft mit umgewandeltem Hak Guna Bangunan — sinnvoll für eine Entwicklung, schwerfällig für ein Zweizimmerhaus. Für einen KITAS-Inhaber, der hier leben oder ein eigenes Haus vermieten will, gibt es einen dritten Weg: Hak Pakai, ein Nutzungsrecht, das ein ausländischer Einwohner direkt auf seinen eigenen Namen halten darf, ohne Gesellschaft und ohne Treuhänder. Es ist die sauberste Struktur, die einem ausländischen Einwohner beim Kauf eines bescheidenen Hauses in Indonesien offensteht.

Weitere Informationen

• Grundstück 150 m² — Gebäude ca. 120 m² — Neubau
• 2 Schlafzimmer — 2 Bäder — großzügiger Wohn- und Küchenbereich — Abstellraum
• Eigener Pool mit großem Deck — Dachterrasse und Garten — Rollerstellplatz
• Voll möbliert verkauft — Waschmaschine — ausgestattete Küche — geschlossener Wohnbereich
• PDAM-Netzwasser — Strom 4.400 VA
• Derzeit vermietet: IDR 30 Millionen monatlich bei Monatsverträgen oder IDR 220–250 Millionen jährlich bei Jahresvertrag
• Eigentumstitel (Hak Milik) — ein ausländischer Staatsangehöriger kann Hak Milik nicht halten; für ein Zuhause darf ein KITAS-Inhaber Hak Pakai direkt auf eigenen Namen halten, meist die einfachste Struktur auf diesem Niveau
• Die Überbauung liegt bei rund 80 % des Grundstücks