Luxury Retreat & Hospitality Estate with Ocean Views in North Bali

Über die Lage

• Ponjok Batu Beach — 3 Autominuten
• Lovina Beach — 1 Stunde
• Amed — 1 Stunde 30
• Internationaler Flughafen Ngurah Rai — 3 Stunden

Warum sich diese Immobilie lohnt

Die Prognose lautet rund EUR 100.000 netto pro Jahr nach Provisionen und Steuern, bei einem Kaufpreis von EUR 2.000.000. Das sind fünf Prozent netto. Auf neun Schlüssel gerechnet sind das rund EUR 11.000 je Schlüssel und Jahr — eine Prognose, die Personal, Lebensmittel, Provisionen und Steuern durchrechnet, statt eine Nachtrate mit 365 zu multiplizieren.

Was Sie über die Gebäude hinaus kaufen, ist der Teil, der sonst zwei Jahre dauert und die meisten Ersteinsteiger bricht. Eine bereits gegründete PT PMA. Ein Managementteam und geschultes Personal, bereits vorhanden. Beziehungen zu Reiseagenturen und Retreat-Partnerschaften, bereits geknüpft. Auf Bali dauert es regelmäßig achtzehn Monate, das alles von Grund auf zusammenzustellen — Gesellschaft, Lizenzen, Bankkonten, Einstellung, Schulung, Vertrieb —, bevor der erste Gast kommt. Es fertig zu kaufen, ist echtes Geld wert und das stärkste Argument dieses Angebots.

Das Produkt selbst ist stimmig, und das zählt mehr, als es klingt. Neun Schlüssel mit Restaurant, Spa, einer 120 m² großen Yoga-Shala und einem 22-Meter-Pool sind genau die Größe, bei der ein Retreat funktioniert: klein genug, um von einer einzigen Gruppe komplett gebucht zu werden, groß genug, um ein Programm zu fahren und eine Küche zu tragen. Komplettbuchungen sind das profitabelste Geschäft der Wellness-Hotellerie — ein Kunde, ein Preis, keine Vertriebsprovision, volle Auslastung —, und ein Neun-Schlüssel-Anwesen mit Shala und Restaurant ist genau dafür gebaut.

Nordbali ist die andere Hälfte des Angebots. Das ist drei Stunden vom Flughafen. Das schließt den Wochenendmarkt aus, den Zwischenstoppmarkt und jeden, der kurzfristig bucht. Was es nicht ausschließt — und sogar selektiert — ist der Retreat-Gast, der für sieben oder zehn Tage kommt, Monate im Voraus bucht und ausdrücklich weit weg von Seminyak sein will. Das ist der ideale Kunde für einen solchen Betrieb: lange Aufenthalte, keine Wechselkosten, Vollpensionsumsatz und keine Konkurrenz hundert Villen weiter.

Und die Umgebung liefert, wofür dieser Gast zahlt. Vulkanberge, Wasserfälle, Dschungel, schwarze Sandstrände und Dörfer, die der Massentourismus nicht erreicht hat. Drei Minuten zum Ponjok Batu Beach. Der Süden der Insel kann davon nichts verkaufen, zu keinem Preis.

Das verbleibende Land ist das Potenzial, das heute niemand bezahlen sollte, das aber jeder mitrechnen sollte. Ein erheblicher Teil der 17.800 m² ist unbebaut und bebaubar. Funktioniert der Betrieb, fügen Sie Schlüssel auf Land hinzu, das Sie bereits besitzen — so wird aus einem Neun-Schlüssel-Retreat ein Achtzehn-Schlüssel-Retreat zu Baukosten statt Erwerbskosten.

Weitere Informationen

• Grundstück 17.800 m² — 2025–2026 gebaut — erhebliche verbleibende bebaubare Fläche
• Unterkunft: 1 Hauptvilla von ca. 150 m² mit 2 Schlafzimmern und eigenem Pool; 7 Holzbungalows von je ca. 60 m² mit privaten Terrassen — insgesamt 9 Schlüssel
• Restaurant 240 m², ca. 80 Plätze, mit Blick auf Pool und Meer — separates Bargebäude 60 m² — Rezeption 120 m² — Spa 40 m² — Yoga-Shala 120 m²
• Infinity-Pool 22 m × 6 m mit ca. 250 m² Deck
• Servicegebäude 200 m² mit Personalunterkünften, Wäscherei und Lager — Eingangs- und Sicherheitsgebäude — Technikraum — Veranstaltungs- und Versammlungsflächen
• Blick auf Meer, Dschungel und Berge — PDAM-Netzwasser
• Als laufender Betrieb verkauft: PT-PMA-Struktur, Managementteam und geschultes Personal, bestehende Reiseagenturbeziehungen und Retreat-Partnerschaften, Betriebssysteme
• Titel: ein einzelnes HGB, gehalten über eine PT PMA
• Prognose von rund EUR 100.000 netto pro Jahr nach Provisionen und Steuern bei einem Preis von EUR 2.000.000 — rund 5 % netto bzw. EUR 11.000 je Schlüssel und Jahr
• Ponjok Batu Beach 3 Autominuten — Lovina Beach 1 Stunde — Amed 1 Stunde 30 — Flughafen Ngurah Rai 3 Stunden