Operational 11 Villa Boutique Hotel for Sale in Kedungu

Über die Lage

• Der Strand — 15 Gehminuten oder eine kurze Fahrt
• Reisfelder — die Zufahrt und die Umgebung
• Ein kleiner Fluss an der Grenze, ohne direkte Nachbarn
• Ein örtlicher Tempel angrenzend

Warum sich diese Immobilie lohnt

Dies ist ein Unternehmen, kein Haus, und seine Zahlen trennen Geschehenes von Prognostiziertem.

Geschehen: Das Hotel öffnete im Juni 2025 im Soft Opening, im Oktober regulär, und hat über rund sieben Monate USD 105.000 EBITDA erwirtschaftet, bei 80–90 % Auslastung. Auf das Jahr gerechnet sind das etwa USD 180.000.

Prognostiziert: USD 288.000 für 2026, dann zehn bis zwölf Prozent Wachstum pro Jahr bis 2029. Der Schritt von hochgerechneten 180.000 auf 288.000 beruht auf einer konkreten, vernünftigen Annahme — dass ein volles Geschäftsjahr mit etabliertem Ruf ein Anlaufjahr übertrifft, was in der Hotellerie meist zutrifft.

Zum belegten Niveau gerechnet, ergeben USD 1,5 Millionen gegen rund 180.000 im Jahr eine Amortisation von etwa acht Jahren bei vierundzwanzig Jahren Pacht. Zur Prognose 2026 sind es eher fünf. Beides lässt erheblichen Spielraum; die Frage ist nur, wie viel.

Was das Geschäft trägt, ist, dass es drei Ertragslinien hat und nicht eine. Elf Villen sind die Beherbergung. Das Restaurant, ab sechs Uhr morgens auch für Auswärtige offen, ist ein zweites Geschäft, das nicht von der Zimmerbelegung abhängt. Der Wellnessbereich mit Sauna und Kaltbecken verkauft Tagespässe an Gäste, die anderswo wohnen. In einem schwachen Monat laufen zwei von dreien weiter — genau das kann eine reine Villenvermietung nicht.

Die Größe ist die zweite Stärke. Elf Einheiten sind groß genug für ordentliches Personal, eine echte Küche und ein Buchungssystem, und klein genug, um ohne Verwaltungsgesellschaft zu laufen, die einen Anteil nimmt. Dieses Band — etwa acht bis fünfzehn Einheiten — ist der Bereich, in dem unabhängige Hotellerie ihre besten Margen erzielt, und deshalb taucht dieses Format auf der Insel immer wieder auf.

Der schlüsselfertige Kauf wiegt schwerer, als er klingt. Ein eingearbeitetes Team, funktionierende Abläufe, bestehende Bewertungen und ein aufgebauter Ruf sind Jahre wert. Ein neues Hotel braucht achtzehn Monate, um dorthin zu kommen, wo dieses bereits steht — und finanziert diese Zeit aus eigener Tasche.

Das Gelände selbst ist nicht reproduzierbar: Flussgrenze, keine direkten Nachbarn, bereits errichtete Stützmauern und eine überschwemmungsfreie Historie, fünfzehn Gehminuten vom Strand, mit Reservefläche für eine Erweiterung. Diese Reserve verdient Beachtung — ein Yoga-Shala ergänzte eine vierte Ertragslinie ohne ein einziges zusätzliches Bett.

Kedungu steht am Anfang seines Zyklus. Die Nachfrage an dieser Küste wandert seit fünfzehn Jahren stetig nach Westen, und in Kedungu kommt sie jetzt an — noch ruhig und noch grün.

Weitere Informationen

• Grundstück 2.700 m² — Gebäude 970 m²
• 11 Villen: 9 mit einem und 2 mit zwei Schlafzimmern — 13 Schlafzimmer, 13 Bäder
• Eigene Pools mit Flussblick bei den Zweizimmervillen — zentraler Gemeinschaftspool
• Hohe Decken, eigenes Bad, Schreibtisch, Schlafsofa, private Terrasse und abgeschirmter Garten in jeder Villa
• Vollservice-Restaurant, täglich 6 bis 22 Uhr, auch für auswärtige Gäste
• Wellnessbereich: Massageräume, große Sauna, natürliches Kaltbecken — Tagespässe im Verkauf
• Kinderbereich neben dem Restaurant
• Reservefläche für ein Yoga-Shala oder eine zwölfte Villa
• Flussgrenze, keine direkten Nachbarn — Stützmauern errichtet, keine Überschwemmung verzeichnet
• Angrenzender örtlicher Tempel
• Offene und geschlossene Wohnbereiche, ausgestattete Profiküche, Garten, Außendusche, Lager, Waschmaschine
• Auto- und Rollerstellplätze
• Verkauf mit eingearbeitetem Personal, Betriebsabläufen und Mobiliar — Genehmigungen und Konzessionen vorhanden
• Baujahr 2025 — Soft Opening Juni 2025, Eröffnung Oktober 2025
• Auslastung 80–90 %
• EBITDA: USD 105.000 seit Juni 2025 erfasst (rund sieben Monate). Prognosen: USD 288.000 (2026), 316.800 (2027), 354.816 (2028), 390.298 (2029)
• Strand — 15 Gehminuten
• Pacht bis 2050 — Verlängerung zum Marktpreis garantiert