Hôtel-de-charme, SPA & Restaurant à vendre à Lombok

À propos du quartier

• Directement sur la route principale, avec visibilité commerciale et accès aisé
• Un cadre calme et sans bruit malgré la façade
• Le marché touristique de Lombok, en croissance

Pourquoi investir dans ce bien

Le bail est le point le plus fort : il court jusqu'en octobre 2055.

Vingt-neuf ans, c'est proche de la durée la plus longue disponible sur une affaire d'accueil. Sur un hôtel, la durée restante est le dénominateur de tout rendement que vous calculerez, et vingt-neuf ans suffisent pour acheter, améliorer, exploiter, récupérer votre capital et revendre encore à quelqu'un qui aura quinze ou vingt ans devant lui.

À 625 000 USD sur vingt-neuf ans, le droit au bail s'amortit à environ 21 500 USD par an. Sur douze chambres exploitables plus deux restaurants et un spa, c'est une base fixe faible — et c'est le nombre qui fait tenir cet actif.

La deuxième chose est la structure de l'affaire, et elle est mieux conçue que la plupart.

Il y a quatre lignes de recettes sous un même toit : chambres, villas, restauration et spa. Cela compte sur un marché à saisonnalité réelle, parce qu'elles ne baissent pas toutes en même temps. Mais le détail qui mérite l'attention est le restaurant de façade. Il occupe deux ares, il a sa propre cuisine, et il peut être loué indépendamment.

C'est une caractéristique d'une valeur inhabituelle. Un restaurant loué en façade produit un revenu mensuel fixe qui tombe que l'hôtel soit plein ou vide. Il couvre une part significative de vos charges fixes avant que vous n'ayez vendu une seule nuitée. Pour un acheteur qui veut l'hôtel mais ne veut pas tenir deux cuisines, cette seule option change le profil de risque de tout l'investissement.

La villa inachevée est le second gisement de valeur qui se tient en pleine vue. Une villa de deux chambres avec piscine dont la structure est achevée demande des finitions et non une construction — de l'aménagement, pas des fondations. Ce sont deux clés de plus pour une fraction de ce que deux clés coûtent normalement, et vous pouvez en caler le calendrier sur votre trésorerie.

Et le local du personnel est convertible en boutique ou en espace commercial donnant sur la route principale. Sur un site qui a déjà la façade, c'est une troisième ligne de revenus qui attend quelqu'un avec une idée.

La rénovation de 2023 est la raison pour laquelle vous pouvez envisager tout cela. Pompes, machines d'exploitation et actifs fixes ont été renouvelés, et aucun investissement supplémentaire n'est requis — un hôtel dont les équipements ont été remplacés récemment est une proposition fondamentalement différente d'un hôtel dont la rénovation serait votre premier chantier.

Informations complémentaires

• En exploitation depuis 2016 — entièrement rénové en 2023, avec pompes, machines d'exploitation et actifs fixes renouvelés
• 8 chambres d'hôtel — 1 lodge VIP indépendant — villa de 3 chambres avec piscine privée, 2 salles de bain et un séjour de 80 m² — villa de 2 chambres avec piscine, structure achevée et finitions à faire ; douze chambres sont en exploitation
• Restaurant de façade sur route sur 2 ares avec sa propre cuisine, pouvant être loué indépendamment
• Restaurant intérieur d'1 are avec grande cuisine centrale — salon central de 1,2 are — spa de 30 m²
• 2 réserves — local du personnel convertible en boutique ou espace commercial donnant sur la route principale — garage couvert de 30 m² — aire de stationnement de 6 ares — logements du personnel — lave-linge
• Bail jusqu'au 20 octobre 2055 — environ 29 ans restants — avec extension possible
• 625 000 USD — sur la durée restante, le droit au bail s'amortit à environ 21 500 USD par an
• Puissance électrique 11 000 VA avec groupe électrogène et système de bascule
• Eau : cuve de 5 000 litres
• Papiers et permis en règle
• Hôtel, restaurant et spa pleinement opérationnels