Hôtel de villégiature en bord de mer à vendre à Bali avec centre de plongée

À propos du quartier

• Kubu Reef — 6 minutes
• Site de plongée de Gerombong — 6 minutes
• Amed — 25 minutes
• Aéroport international Ngurah Rai — environ 3 heures

Pourquoi investir dans ce bien

Le chiffre d'affaires annuel est de 10 à 13 milliards IDR, ventilé par activité — plongée 32 %, bungalows 31 %, restaurant et bar 25 %, excursions et transport 8 %, spa 4 %. Cinq sources de revenus, dont aucune n'excède le tiers : c'est une structure réellement résiliente, où une mauvaise saison sur l'une ne coule pas l'année.

L'actif lui-même est solide, et pour trois raisons précises.

La première est le bail. Le 11 décembre 2070, c'est dans quarante-quatre ans. Sur un marché où la plupart des actifs hôteliers s'échangent avec vingt à trente ans restants et perdent leur liquidité à mesure que le compteur descend, quarante-quatre ans est exceptionnel. Vous pourriez exploiter ce resort vingt ans, en tirer tout ce qu'il donne, et le revendre encore avec vingt-quatre ans attachés à un acheteur qui trouverait cela long. Ce seul fait fonde toute la valorisation.

La deuxième est la plongée, qui n'est pas un équipement mais le métier. Trente-deux pour cent des recettes viennent du centre de plongée, et il est posé sur le Triangle de Corail avec deux sites à six minutes de la porte. La plongée est la clientèle la plus fiable qu'un resort de cette partie de Bali puisse avoir : les plongeurs réservent de longs séjours, reviennent année après année, plongent sous la pluie, et remplissent les chambres pendant les mois où le marché des vacances balnéaires est rentré chez lui. Un resort disposant d'un centre cinq étoiles sur place ne concurrence pas le marché des villas : il vend ce que les villas ne peuvent pas vendre.

La troisième est la structure. Le resort vient avec une PT PMA détenant ses permis, une équipe de cinquante-six personnes, des systèmes établis et une implication quotidienne limitée du propriétaire. Acheter une organisation qui fonctionne vaut bien davantage qu'acheter des bâtiments, particulièrement à trois heures de l'aéroport où l'on ne passe pas à l'improviste.

Un dernier mot sur l'emplacement, car il définit le produit. Trois heures d'aéroport, c'est loin : ce n'est pas un bien de week-end et cela ne le sera jamais. Les clients qui viennent à Kubu sont des plongeurs, des voyageurs au long cours et des gens qui cherchent précisément le Bali qui existe hors de Canggu — sable noir, montagnes volcaniques, villages, et des soirées où il ne se passe rien. Ce public est plus restreint que le marché du sud et bien plus fidèle, et il croît à mesure que le sud devient pénible. Onze mille mètres carrés de front de mer absolu avec quarante-quatre ans de bail ne se libèrent pas dans le sud de Bali à quelque prix que ce soit, parce que cela n'y existe plus. Ici, si. C'est tout l'argument.

Informations complémentaires

• Resort de front de mer en exploitation sur 11 000 m² de terrain — surface bâtie totale 2 011 m², achevé en 2010 : 1 312 m² fermés, 239 m² ouverts, 134 m² fermés à l'étage, 178 m² ouverts au-dessus et 148 m² de piscines
• 16 bungalows avec salle de bains attenante, penderie, bureau et terrasse privative, plus 2 chambres supplémentaires avec salle de bains actuellement occupées par l'équipe de direction — restaurant et bar en front de mer, 2 piscines face à l'océan, spa, blanchisserie, réception et locaux d'exploitation, installations du personnel, jardins tropicaux, stationnement voitures, camionnettes et deux-roues
• Centre de plongée PADI 5-Star pleinement opérationnel sur place, Kubu Reef et le site de Gerombong tous deux à 6 minutes, sur le Triangle de Corail
• 2 500 000 USD — bail jusqu'au 11 décembre 2070, quarante-quatre ans et trois mois à compter d'aujourd'hui
• Chiffre d'affaires annuel d'environ 10 à 13 milliards IDR, réparti en plongée 32 %, bungalows 31 %, restaurant et bar 25 %, excursions et transport 8 %, spa 4 %
• La cession transfère le bail sur l'intégralité des 11 000 m², tous les bâtiments et infrastructures, le matériel du restaurant, du centre de plongée, du spa et de la blanchisserie, la marque, le site internet, les comptes des plateformes de réservation et les réseaux sociaux, les systèmes d'exploitation, l'équipe formée de 56 personnes et la PT PMA détenant les permis et licences
• Zonage rose — tourisme et commerce. Permis de construire IMB, régime applicable à un bâtiment de 2010
• Eau issue d'un forage profond
• Amed 25 minutes — aéroport international Ngurah Rai environ 3 heures