Villa en pleine propriété à Nusadua à vendre

À propos du quartier

• Nusa Dua, le quartier touristique planifié cinq étoiles de Bali
• Plages calmes sans vagues
• Bali Collection et le corridor hôtelier à quelques minutes
• Aéroport international Ngurah Rai à proximité

Pourquoi investir dans ce bien

Cette villa a un historique d'exploitation, non une projection.

La plupart des villas de cette île se vendent sur un rendement projeté. Celle-ci s'accompagne de ce que les locataires paient réellement, à deux niveaux parce qu'il y a deux marchés différents. En contrats mensuels, elle prend 30 millions de roupies par mois. En bail annuel payé d'avance, elle prend 220 à 250 millions pour l'année. Douze fois trente font trois cent soixante, non deux cent cinquante, et cet écart est la façon dont fonctionne Bali : un locataire qui s'engage sur un an et paie d'avance achète la remise ; un locataire au mois paie la souplesse. À vous de choisir quelle affaire vous voulez.

Faites le calcul sur un prix de 2,7 milliards de roupies. En location mensuelle vous êtes à environ treize pour cent brut, avec plus de rotation, plus de ménage, plus de vacance et plus de gestion. En bail annuel vous êtes à environ huit à neuf pour cent brut, payés une fois, avec un seul locataire, sans commission de plateforme et sans saisonnalité. Les deux sont des chiffres réels tirés d'une villa occupée aujourd'hui, ce qui vaut mieux que n'importe quelle projection à quinze pour cent sur un bâtiment qui n'existe pas encore.

La deuxième chose à comprendre est la parcelle, car elle explique le prix.

Cent vingt mètres carrés de bâti sur cent cinquante de terrain, c'est une emprise d'environ quatre-vingts pour cent. Ce site est compact et exploité efficacement — ce n'est pas une villa avec des pelouses. C'est l'arbitrage qu'a fait le projet, et c'est la raison pour laquelle une maison de deux chambres avec sa propre piscine à Nusa Dua coûte 2,7 milliards de roupies et non le triple. Le toit-terrasse est l'endroit où se passe la vie extérieure, ce qui sur une parcelle de cette taille est la bonne réponse.

Pour un locataire, rien de tout cela ne compte beaucoup. Ce que veut un locataire à Nusa Dua, ce sont deux chambres, la climatisation, une piscine où l'on entre, une porte sûre et cinq minutes de route jusqu'au travail. Cette villa est exactement cela, et l'historique locatif le montre.

Nusa Dua est la raison pour laquelle la demande est régulière. C'est un quartier planifié — réseaux enterrés, espaces verts entretenus, rues surveillées — avec la plus forte concentration d'hôtels cinq étoiles de Bali et une plage sans vagues. Cette combinaison produit ce qu'aucune autre partie de l'île n'a : une main-d'œuvre nombreuse, permanente et bien payée. Encadrement hôtelier, personnels navigants, personnels médicaux, gens de l'événementiel et du congrès. Ils louent à l'année, paient à l'heure et renouvellent, parce que leur travail est à quatre minutes et qu'il n'y a presque rien d'autre à louer alentour. Le neuf à Nusa Dua est massivement du produit hôtelier, non des maisons.

Voilà pourquoi une petite villa en pleine propriété se comporte ici autrement qu'une petite villa à Canggu. Elle n'est exposée ni à la saisonnalité touristique, ni à la réglementation de la location à la nuitée, ni à l'arrivée de deux cents unités concurrentes l'an prochain. Elle est exposée au fait que les hôtels de cette péninsule continuent d'employer, et c'est la chose la plus fiable de Bali depuis trente ans.

La pleine propriété en Indonésie, c'est le Hak Milik, qu'aucun ressortissant étranger ne peut détenir. La réponse habituelle est une société indonésienne détenant un Hak Guna Bangunan converti — sensé pour un développement, lourd pour une maison de deux chambres. Pour un titulaire de KITAS qui compte habiter ici ou louer une maison dont il est propriétaire, il existe une troisième voie : le Hak Pakai, un droit d'usage qu'un résident étranger peut détenir directement, en son nom propre, sans société et sans prête-nom. C'est le montage le plus propre dont dispose un résident étranger achetant une maison modeste en Indonésie.

Informations complémentaires

• Terrain 150 m² — bâti environ 120 m² — construction neuve
• 2 chambres — 2 salles de bain — vaste séjour et cuisine — rangement
• Piscine privée avec large deck — toit-terrasse et jardin — stationnement deux-roues
• Vendue entièrement meublée — lave-linge — cuisine équipée — séjour clos
• Eau de réseau PDAM — électricité 4 400 VA
• Actuellement louée : 30 millions IDR par mois en contrats mensuels, ou 220–250 millions IDR par an en bail annuel
• Pleine propriété (Hak Milik) — un ressortissant étranger ne peut détenir un Hak Milik ; pour une maison, un titulaire de KITAS peut détenir un Hak Pakai directement en son nom propre, ce qui est en général le montage le plus simple à ce niveau
• L'emprise au sol atteint environ 80 % de la parcelle