Villa Nusa Dua moderne à 3 étages à vendre

À propos du quartier

• The Apurva Kempinski, Hilton, Ritz-Carlton et les autres resorts de luxe — 4 minutes
• Zone BTDC / ITDC — 10 minutes
• Aéroport international Ngurah Rai — 25 minutes
• Entouré des plages de Nusa Dua

Pourquoi investir dans ce bien

Ce que cette villa a de plus précieux, ce sont ses papiers : le PBG et le SLF.

Le PBG — Persetujuan Bangunan Gedung — est l'autorisation de construire qui a remplacé l'ancien régime de l'IMB en 2021. Le SLF — Sertifikat Laik Fungsi — est le certificat d'aptitude à l'usage, délivré après achèvement, qui confirme que ce qui a été bâti correspond à ce qui avait été autorisé. Une villa qui détient les deux a été autorisée, bâtie, puis inspectée et validée.

Comprenez ce que cela vaut à Bali. Une large part des villas de cette île ont été bâties avec un dossier incomplet, ou avec un permis portant sur autre chose que ce qui se dresse aujourd'hui. On peut y vivre. Ce qu'on ne peut pas facilement en faire, c'est les vendre à un acheteur prudent, les hypothéquer auprès d'une banque, les assurer correctement, ou les défendre si un contrôle arrive. Chacun de ces problèmes ressort au moment précis où vous voulez récupérer votre argent. Ici ils sont déjà réglés, et les documents existent.

Le reste de la liste technique porte le même signal. Cinq mètres de voie goudronnée — de quoi croiser une voiture, ce qui paraît anodin tant qu'on n'a pas possédé une maison sur une ruelle de trois mètres. Une arrivée électrique de 7 700 VA, qui fait tourner la climatisation sur trois niveaux, la pompe de piscine, la cuisine et le chauffe-eau sans faire disjoncter le compteur. L'eau de réseau PDAM doublée d'une cuve, pour qu'une coupure ne vide pas vos robinets. Le traitement anti-termites, qui sous les tropiques fait la différence entre une maison de dix ans et une maison de trente. Rien de tout cela n'est spectaculaire. Tout cela, ce sont des choses que les acheteurs découvrent après coup lorsqu'elles manquent.

Le bâtiment lui-même est bien résolu pour la parcelle. Deux cent dix mètres carrés de maison sur cent quatre-vingt-trois de terrain ne tiennent qu'en montant, et monter est ce qui vous donne le toit-terrasse — qui sur ce site est la plus belle pièce de la maison et la raison de la préférer à une villa de plain-pied au même prix. Trois chambres avec chacune sa salle de bain plus des toilettes d'invités est le format qui convient à une famille, à un couple qui reçoit, ou à une location à deux ou trois colocataires, et la piscine de 3 sur 7 mètres est une vraie longueur de nage, non un bac de trempage.

Nusa Dua est le marché résidentiel le plus régulier de Bali, et pour une raison qui n'a rien à voir avec la communication touristique. C'est un quartier planifié : réseaux enterrés, espaces verts entretenus, routes surveillées, et la plus forte concentration d'hôtels cinq étoiles de l'île. Ces hôtels emploient une main-d'œuvre nombreuse, permanente et bien payée — encadrement, personnels navigants, personnels médicaux et de congrès — qui a besoin de maisons, travaille à quatre minutes, et ne trouve presque rien à louer, parce que tout ce qui se bâtit de neuf à Nusa Dua est du produit hôtelier et non du logement. Voilà une clientèle locative qui ne disparaît pas dans une mauvaise saison.

Le zonage est jaune — résidentiel. Il permet d'y vivre et de louer à l'année ; la location touristique à la nuitée exige une licence Pondok Wisata, normalement rattachée au zonage rose. Le rendement disponible ici est celui d'un bail annuel, plus faible par nuit que la location saisonnière mais sans commission de plateforme, sans vingt pour cent d'honoraires de gestion, sans ménage entre deux séjours, sans saisonnalité et sans exposition réglementaire. Net de charges, l'écart est bien plus étroit que ne le suggèrent les taux affichés, et sur cette péninsule la demande est plus fiable.

Sur le titre : la pleine propriété en Indonésie, c'est le Hak Milik, qu'aucun ressortissant étranger ne peut détenir. Si vous détenez un KITAS et qu'il s'agit de votre maison, le Hak Pakai permet à un résident étranger de détenir un droit d'usage directement, en son nom propre, sans société et sans prête-nom — sur une maison de cette taille c'est en général la voie la plus propre et la moins chère. Si vous achetez par une société, la voie est une PT PMA avec un titre converti en Hak Guna Bangunan.

Informations complémentaires

• Terrain 183 m² — bâti 210 m² — 3 niveaux plus toit-terrasse
• 3 chambres au mobilier sur mesure — 3 salles de bain — 1 toilette d'invités
• Séjour en plan ouvert relié à une cuisine équipée réalisée sur mesure — larges ouvertures pour la lumière et l'air
• Piscine privée 3 m × 7 m, finition pierre naturelle
• Vendue entièrement meublée — carport pour 1 voiture et 2 deux-roues — ensemble à portail unique avec gardiennage partagé
• Permis : PBG (autorisation de construire) et SLF (certificat d'aptitude à l'usage) tous deux obtenus
• Électricité 7 700 VA — eau réseau PDAM plus cuve — traitement anti-termites réalisé
• Accès : voie de 5 mètres de chaussée
• Zonage : jaune — résidentiel ; permet l'occupation par le propriétaire et la location annuelle, non la location touristique à la nuitée, qui exige une licence Pondok Wisata
• Pleine propriété (SHM) — un ressortissant étranger ne peut détenir un Hak Milik ; un titulaire de KITAS achetant une maison peut détenir un Hak Pakai directement, un acheteur en société passe par une PT PMA avec un titre converti en Hak Guna Bangunan
• The Apurva Kempinski, Hilton, Ritz-Carlton et autres resorts de luxe 4 minutes — zone BTDC/ITDC 10 minutes — aéroport Ngurah Rai 25 minutes